'Xì Căng Đan’ Saigon Villas
Triệu Văn Thành
Tiếp theo bài báo "Saigon Villas Muốn Được Bán Cho Mọi Người" do ký giả Hà Giang tường thuật trên tờ Người Việt trong số ra ngày 25 tháng 11 và lời than phiền của một người tiểu thương là ông/bà Nguyễn Minh về khu "Saigon Villas" đó trên tờ Việt Báo số ra ngày 26 tháng 11, cư dân và các cơ sở thương mại tại thành phố Westminster nên chú ý đến dự án nhà đất này. Nó ảnh hưởng tới môi trường, sự an toàn cho cư dân và nhất là trẻ em và gây vấn đề cho việc kinh doanh trong khu vực. Nó ảnh hưởng đến uy tín của thành phố.
Nói cho đúng, Saigon Villas trở thành một xì căng đan, một sự tai tiếng cho thành phố.
Thứ nhất, từ đâu mà có xì căng đan"
Nội vụ bắt đầu từ tháng 10 năm 2004 và được giải quyết - hoặc gây ra vấn đề nghiêm trọng - qua nhiều cuộc điều trần và hai quyết định số 3952 và 3953 của Hội đồng Thành phố Westminster vào ngày 26 tháng 10 năm 2005.
Theo nguyên tắc "thông báo công cộng" - public notice - thì các yếu tố quyết định liên quan đến dự án đầu tư Saigon Villas này phải được gửi bằng bưu chính cho mọi chủ nhà đất trong phạm vi 500 bộ (500-foot radius) từ địa điểm tiến hành dự án. Cho đến nay, có mấy ai được thông báo chuyện đó bằng thư để có thể biết là nhà đầu tư đề nghị những gì và thành phố quyết định ra sao" Bây giờ, Thành phố Westminster lại muốn triệu tập một buổi điều trần nữa vào ngày 1 tháng 12 tới đây cũng về cùng dự án này, mà có mấy ai đã được thư thông báo"
Chỉ một thủ tục rất bình thường là thông báo cho mọi người có liên hệ về lợi ích hay trở ngại đến dự án mà Hội đồng Thành phố còn không tuân thủ hẳn hoi. Cho nên nếu dân chúng có dị nghị, nghi ngờ thì cũng dễ hiểu và là vấn đề mà Thành phố phải giải quyết trước khi hấp tấp tổ chức việc điều trần. Nếu không, uy tín và sự ngay thật của Hội đồng Thành phố sẽ là vấn đề và cần tới sự cứu xét của giới dân cử địa phương.
Cũng với quy cách làm ăn như vậy, khách hàng có thể nào tin vào những quảng cáo hay quy định của chủ đầu tư khi mua một căn phố trong trung tâm Saigon Villas này" Nếu sau khi mua rồi thì họ mới biết về những điều kiện hay ràng buộc đã thoả thuận với Thành phố Westminster hầu dự án được chấp thuận thì họ có thể rút ra được không" Ai sẽ chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại"
Thí dụ như trong Quyết định số 3952 liên quan đến những giới hạn về quyền sử dụng (Covenant, Conditions and Restrictions (C.C. & R's) thì số căn được xây là không quá 80 đơn vị và mỗi đơn vị chỉ được có hai người cao niên - từ 55 tuổi trở lên - cư ngụ mà thôi. Thân nhân của họ mà ở lại đó thì có bị trục xuất không"
Sau khi nêu câu hỏi là từ đâu lại có xì căng đan này, người ta cần nhìn ra nguyên ủy của vấn đề.
Nguyên ủy vấn đề ấy là gì" Là một mớ đề nghị, quyết định rồi đổi thay liên tục trong nhiều năm liền mà ít ai biết tới.
Ngày 19 tháng 10 năm 2004, một dự án đầu tư về gia cư được đệ nạp Thành phố Westminster, gọi là Hồ sơ số 2003-78, nhằm cất lên 80 căn cho người cao niên đang hoạt động (active senior apartment) trên khu đất tọa lạc tại số 15152-15323 trên đường Moran tiếp giáp với đường Bishop, một khu vực có mật độ thương mại và kinh doanh rất cao.
Ngày 19 tháng 10 đó, Hội đồng Thành phố đã họp và ra quyết định chấp thuận (số 3875). Rồi qua ngày 15 tháng 12 năm 2004 lại họp nữa để biểu quyết một quyết định khác (số 3888) tu chính lại quyết định 3875: dự án không chỉ xây 80 căn mà còn được phép xây thêm 64 căn, tổng cộng là 144 căn. Lồng bên trong là việc thay đổi tiêu chuẩn quy hoạch khu vực từ loại C-M (Commercial-Industrial) qua loại R-5P, Multiple Units (14-24 Du/Ac), tức là có thể xây nhiều căn hộ gia cư trên một diện tích nhất định, từ 14 đến 24 đơn vị trên một acre. Mà con số 14-24 này sẽ còn thay đổi nữa!
Chúng ta hiểu dân số trung bình của một hộ cao niên thường thấp hơn một gia đình bình thường là khi cha mẹ ở tuổi trung niên vẫn sống cùng các con đang ở tuổi đi học. Những điều kiện gia cư và sinh hoạt vì vậy cũng khác, thí dụ như lưu lượng xe ra vào mỗi ngày (ADT) trên một diện tích nhất định, hay số chỗ đậu xe, số tầng được cất trên khu đất, sự an toàn của đường giao thông, v.v... Quan trọng nhất, vì là khu gia cư cho người cao niên, dự án không cần xây sân chơi cho trẻ em, biệt lập với bãi đậu xe và các ngả xuất nhập.
Nhà đầu tư còn tỏ thiện chí với mật độ di chuyển quá cao trong một khu vực thương mại nên đề nghị xây thêm số chỗ đậu xe nhiều hơn tiêu chuẩn để giúp cộng đồng cư dân có thêm chỗ đậu xe! Đổi lại thì xin đặc miễn việc trả tiền đậu xe (park in-lieu fee) cho thành phố, hoặc xin giảm từ 266,975 đồng xuống 40,060 đồng, tính theo mật độ dân số năm 2005. Nếu là một khu gia cư bình thường (non-senior housing) số tiền này vào năm 2005 phải lên tới 804,017 đồng.... Bây giờ là bao nhiêu thì chúng ta không biết và chủ đầu tư hay chủ nhà sẽ phải thanh toán"
Căn cứ trên những cam kết và dàn xếp của nhà đầu tư, ngày 26 tháng 10 năm 2005, Hội đồng Thành phố Westminster ra hai quyết định số 3952 và 3953 chấp thuận dự án Saigin Villas. Quyết định này dẫn tới Giấy phép có Điều kiện (Conditional Use Permit - CUP). Điều kiện chính yếu ở đây là xây dựng khu gia cư cho người cao niên. Nhờ đặc tính ấy mới có một số đặc miễn như nhà đầu tư yêu cầu, thí dụ như với số tầng xây cao hơn dự trù, từ 35 feet lên 60 feet.
Nhưng cũng vì điều kiện đó, những ai muốn mua một căn để ở thì bị một số giới hạn, chưa nói đến vấn đề giá cả đắt hay rẻ.
Sau khi được toàn thể năm thành viên của Hội đồng Thành phố Westminster cho phép vào ngày 26 tháng 10 năm 2005, dự án Saigon Villas được tiến hành và hoàn thành. Nhưng có lẽ là không thành công về tài chánh, cho nên nhà đầu tư lại nộp đơn xin đổi, từ một dự án gia cư cho cao niên (senior-housing development) trở về dự án gia cư cho mọi lứa tuổi (non-senior development project)! Điều kiện xây cất và sinh hoạt tất nhiên sẽ phải khác vì có đông người ở hơn và di chuyển nhiều hơn, trẻ em phải có sân chơi và được bảo vệ an toàn khi ra vào đi học, v.v....
Ngày 20 tháng 10 vừa qua, Ủy ban Quy hoạch của thành phố đã cứu xét việc sửa đổi này (hồ sơ số 2010-68) với đề nghị "chấp thuận có điều kiện".
Theo như thông báo thì ngày 7 tháng 10 vừa qua, thư báo cáo về dự án đã được gởi cho mọi chủ nhà đất hay cư dân trong phạm vi 500 feet của địa điểm. Sự thật thì có như vậy không, hay là những ai quan tâm đến dự án đều phải đi tìm lấy thông tin"
Thành phố Westminster sẽ phải trả lời chúng ta về việc đó.
Chưa rõ sự thể ra sao thì dân chúng được biết là sẽ có một buổi điều trần về dự án Saigon Villas này vào ngày 1 tháng 12 tới đây. Làm sao biết được sự thể rất rắc rối này để còn kịp có ý kiến" Mà vì sao lại gấp gáp như vậy về một dự án rất quan trọng ngay giữa trung tâm thương mại sầm uất nhất Westminster"
Bài viết của ký giả Hà Giang trên số Người Việt ngày 24 có nêu một chi tiết: "theo một nguồn tin có chức vụ trong thành phố Westminster, yêu cầu được giấu tên, lý do công ty đầu tư xin một buổi họp bất thường, họp gấp, thay vì chờ đợi thủ tục bình thường, là vì khu nhà này đang bị áp lực từ nơi cho vay vốn xây cất, sợ để lâu sẽ bị ngân hàng xiết nợ". Nếu chi tiết này là đúng thì năm năm sau khi chấp nhận một dự án đầu tư, thành phố cho năm ngày để cứu xét lại.
Nhà đầu tư có thế lực đến chừng nào với Hội đồng Thành phố để liên tục dời đổi quyết định kinh doanh theo chiều hướng có lợi cho mình"
Đấy là một việc mà Hội đồng Thành phố và giới chức dân cử địa phương, các nghị sĩ dân biểu của tiểu bang và liên bang, nên làm cho sáng tỏ.
Nhưng vấn đề không chỉ có vậy.
Vấn đề là Giấy phép có Điều kiện (Conditional Use Permit - CUP) đã cấp phát năm 2005 phải bị hủy bỏ và thay thế bằng một CUP mới, với nhiều điều kiện mới mà ít ai biết là những điều kiện gì.
Khách hàng có dám bỏ tiền bước vào một khu vực mà không có đủ thông tin và cũng chưa rõ là sẽ phải tuân thủ những quy định gì của Giấy phép cũ và mới, và sau này còn phải trả những lệ phí gì do ai quyết định" Hiệp hội Chủ nhà (Homeowner Association) sẽ ra điều kiện thế nào, khách có biết không" Nếu dự án này thất bại và ngân hàng sẽ xiết nợ thì tình hình ra sao" Ai sẽ bồi thường thiệt hại cho những người bước vào khu vực này"
Trong hoàn cảnh hiện nay, với nạn ô nhiễm môi sinh và an toàn giao thông đã là vấn đề cho một khu vực có mật độ kinh doanh và gia cư quá cao, lại gần các khu mobil home và trường học, nếu Thành phố Westminster lại úp lên đó một khu gia cư chưa biết là cho người già hay không, thì tình hình sinh hoạt của Westminster sẽ bị thiệt hại đến chừng nào" Mối lo ấy cho cộng đồng hay là việc khẩn cấp sửa luật để cứu một nhà đầu tư, chuyện nào là ưu tiên"
Vì sao thành phố của chúng ta lại để xảy ra một xì căng đan như vậy ngay từ năm 2005"
Westminster có phải là thị xã Bell đầy tai tiếng trong Quận Los Angeles không mà dung túng chuyện này" Người viết không biết gì về nhà đầu tư nên không dám lạm bàn, nhưng chúng ta không thể để một chuyện như vậy xảy ra sau lưng mình. Xin quý vị nào am hiểu hoặc thắc mắc thì hãy nêu vấn đề để một vụ khủng hoảng như vậy khỏi tái diễn.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình