Khi thấy thị trường có vẻ bán chậm, bà con sắp mua nhà lần đầu bỗng thấy hy vọng, nhất là những người trẻ mới lập thân. Đây là một chuyện cần suy tính chuẩn bị chớ không dễ dàu gì mà nhảy cái ùm xuống nước, có khi sẽ chết ngộp. Vì nói gì thì nói chớ nhà bớt tăng giá nhưng vẫn chưa giảm mạnh đâu. Hôm qua Thứ Tư mùng tám, Chủ tịch Ngân hàng Dự trữ St Louis là ông William Poole còn cho biết rằng theo dự phóng của hệ thống ngân hàng trung ương Hoa Kỳ, tình hình gia cư năm 2006 vẫn tốt đẹp chứ không suy sụp như nhiều người báo động!
Sau đây là vài bước B-A-BA cho những người muốn ra khỏi cảnh A-B-C đi ở thuê.
Tiền down là trái đào tiên
Thời cực thịnh, người mua được khuyến khích mọi cách, nào là chỉ trả tiền lời, rồi tiền đặt có khi chỉ 10% trị giá ngôi nhà. Xin coi chừng.
Mình có thể mua nhà mà chỉ trả tiền down chừng 10%, với điều kiện là lợi tức kiếm ra hàng tháng sẽ không giảm mà còn có thể tăng, và sẽ còn ở trong ngôi nhà đó ít ra là năm năm. Ai biết trước tương lai mà dám gồng mình như vậy" Rủi ro là nếu nhà sụt giá và mình phải bán dưới giá mua thời tiền bán còn thấp hơn tiền đi vay. Hụt cẳng là chớt quớt.
Nhiều công ty tài trợ chú ý tới loại khách "có rủi ro" là người trả tiền down dưới 20%. Họ đòi phải mua thêm bảo hiểm tín dụng địa ốc, tức là tháng tháng có khi phải chi thêm quãng trăm bạc. Một thí dụ, mua ngôi nhà 300 ngàn, down 5% và đi vay phần sai biệt còn lại, thời với lãi suất rất bèo là dưới 6% cho loại tín dụng 30 năm, hàng tháng mình phải trả gần 2.200 đồng. Nếu mình trả tiền down là 20% trị giá ngôi nhà thì mỗi tháng chỉ còn chi có chừng 1.700 đồng. Sai biệt là 500 một tháng, không ít đâu!
Cho nên, muốn chắc chắn thời phải tính là sẽ down tới 20%, là thể thức thông thường. Chưa kể tới muối tiêu hành tỏi lắt nhắt cho thủ tục closing, cũng lên tới năm ngàn như chơi. Muốn vậy thời phải để dành. Muốn biết giá nhà ở khu vực mình chọn thời có thể tham khảo Realtor.com, muốn so sánh giá nhà thì xem Zillow.com.
Để dành là để giành riêng
Khi chuẩn bị mua nhà và quyết chỉ để dành tiền qua một bên cho việc trả tiền down và các khoản phí tổn khác, thời bà con nên nhớ một chuyện, là giành riêng khoản để dành ấy, chớ đừng lẫn lộn. Như vậy mới biết chính xác là mình đang xây mộng mua nhà tới cỡ nào. Các ngân hàng có loại trương mục tiết kiệm, bà con có thể mở riêng một trương mục cho việc đó. Cao điệu hơn thời có thể yêu cầu ngân hàng tự động hàng tháng chuyển một khoản tiền nhất định từ trương mục vãng lai (checking account) qua trương mục tiết kiệm này. Như vậy là khỏi xài lố và nuôi trái đào tiên cho chín mọng, tới ngày trả tiền down.
Nuôi đào bao lâu"
Tất cả là tùy thời hạn mình tính.
Giả dụ như tính sẽ mua nhà trễ nhất là trong ba năm tới thời phải cẩn thận giữ tiền tiết kiệm ấy dưới những hình thức đầu tư an toàn, như chứng chỉ tiết kiệm certificates of deposit (gọi là CD, loại CD này không ra hình ra nhạc mà ra tiền, dầu không nhiều thời cũng ít rủi ro sụt giá bất tử trên thị trường).
Nếu tính xa hơn, là mua nhà trong năm năm tới, thời có thể đầu tư bạo hơn, nhờ loại khí cụ sanh lời cao hơn (cũng rủi ro hơn - nhưng mình có năm năm xoay trở mà!) Một tỷ lệ được khuyên là chia theo lối tứ lục, 40% mua công khố phiếu - lời ít mà an toàn - và 60% mua cổ phiếu (stocks) - lời cao mà có rủi ro.
Nhờ viện trợ
Bà con mua nhà lần đầu thường cần tới sự giúp sức của người khác để đủ tiền trả tiền down, thống kê của Hiệp hội National Association of Realtors (NAR) cho biết là gần 23% tiền down lần đầu là quà tặng của gia đình hay bạn hữu. Ngoài vòng thân hữu ấy, nhiều ngân hàng, cơ quan chính quyền hay các hội thiện cũng có những chương trình trợ giúp người mua nhà lần đầu. Một số chương trình còn chú trọng tới thành phần có lợi tức thấp, hoặc trung bình, hoặc tới một số đối tượng đặc biệt.
Tiểu bang California có cơ quan California Housing Finance Agency chuyên giúp bà con mua nhà lần đầu, với tiền down rất thấp và nhiều loại tài trợ ưu đãi chỉ hoàn lại khi mình bán nhà, khi xin tái tài trợ hoặc đã trả hết nợ. Bà con có thể tham khảo trên website của chính quyền California hoặc hỏi ngay các công ty tài trợ. Điều kiện coi bộ cũng dễ thở cho giới bình dân là mua nhà loại rẻ (đâu đó nửa triệu trở xuống).
Dung nhan tín dụng
Một trở ngại mà những người ít tiền thường gặp là tình hình chi thu của mình hơi "linh tinh", nghĩa là mức khả tín đáng tin (credit records) hơi thấp vì vay mượn nhiều hoặc ưa bị trả trễ, có khi đã từng khai báo khánh tận (bankrupcy). Gặp trường hợp ấy mà đi vay tiền mua nhà thời sẽ vất vả vì phải chịu nhiều điều kiện khắt khe, tốn kém (cho vay ít hơn và tính lãi cao hơn).
Bởi vậy, khi chuẩn bị mua nhà là phải trước tiên sửa sang lại dung nhan tín dụng của mình, sao cho sạch đã! Trước hết là kiểm lại dung nhan ấy bằng cách tham khảo lý lịch tín dụng và điểm khả tín của mình. Nên vào website annualcreditreport.com để có báo cáo miễn phí về dung nhan ấy.
Sau đó là thanh toán các khoản nợ lây lất, trước hết là các khoản nợ thẻ tín dụng có lãi suất cao nhứt. Càng ít nợ thì càng dễ đi vay để mua nhà, cái khó nó bó cái khôn là vậy. Nhưng, người chưa từng vay mượn và không có thẻ tín dụng bao giờ chưa chắc đã dễ dàng vượt ải: không có lý lịch tín dụng gì thời làm sao công ty tài trợ biết mình ra sao!
Có vay có trả
Để dành tiền rồi và chuẩn bị làm chủ thời bà con còn phải cân nhắc lợi hại của từng thể thức tài trợ. Từ ít lâu nay, các công ty tài trợ có nhiều chương trình hấp dẫn lắm đặng khuyến khích mình mua nhà cho lẹ. Như chỉ trả tiền lời hoặc với lãi suất biến thiên, khiến tiền nhà hàng tháng ở trong mức độ mình chịu nổi. Nhưng, ở đời có vay có trả, không trước thời sau…
Cho nên nhào vô chương tình dễ thở ấy thời chỉ thấy dễ thở được có vài năm thôi, sau đấy có thể nghẹt thở, vì trả tiền lời rồi cũng có lúc phải trả tiền vốn. Rủi ro lắm nếu tới lúc ấy lương lậu hay lợi tức mình không tăng. Bởi vậy, khi mua nhà là phải cân nhắc lợi hại trên nhiều mặt và trong trường kỳ.
Tính trung bình thời phải chọn ngôi nhà và cách tài trợ nào mà tiền nhà hàng tháng không quá 28% lợi tức gộp. Tìm trên website Dinkytown.net là có thể biết cách tính ra tiền trả hàng tháng tùy lối tài trợ. Nếu lương không có hy vọng tăng thì nên "điều chỉnh tác xạ", nhắm vô ngôi nhà rẻ hơn một chút cho vừa với túi tiền. Nếu không, mái ấm sẽ là cái cùm nặng ngàn cân, vợ chồng mới cưới mà thắt lưng buộc bụng đặng trả tiền nhà thì đời bỗng mất vui. Good luck!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình