Hỏi Đáp Địa Ốc
Hỏi:
Hiện nay trên thị trường địa ốc có rất nhiều nhà bán dưới dạng “short sale”. Short sale là nhà bán như thế nào" Khi nào chúng ta phải bán nhà theo tình trạng “Short Sale”"
Cám ơn Việt Báo Địa Ốc.
LongTrần- Westminster
Đáp:
Anh Long thân mến,
Câu hỏi của anh Long cũng là thắc mắc chung của nhiều độc giả hiện nay. Một căn nhà được bán dưới dạng short sale là khi mà nhà bank của ngôi nhà đó chấp thuận một khoản giảm giá, để căn nhà có thể bán được với giá thấp hơn thị trường, với mục đích là tránh cho căn nhà khỏi bị tịch biên bán đấu giá hay phải khai phá sản. Như vậy thay vì mua một căn nhà từ người bán thì người mua nhà có thể mua trực tiếp từ ngân hàng với một giá hạ đôi chút. Chẳng hạn như chủ một căn nhà đang phải đối diện với tình trạng sẽ bị kéo nhà, mà hiện còn nợ mortgage của căn nhà là 300,000$, thì người muốn mua căn nhà đó sẽ gởi một offer cho ngân hàng chủ nợ của căn nhà đồng ý mua với giá 220,000$, và đồng ý trả nguyên món nợ đó cho ngân hàng. Thì đó là dạng short sale.
Tại sao ngân hàng lại đồng ý giảm tiền cho căn nhà" có rất nhiều lý do. Đầu tiên là ngân hàng không thích có số nhà trong tay nhiều và lại không thích có món tiền nợ xấu trong sổ sách của họ, do đó nếu họ tìm thấy cơ hội có thể bán được các ngôi nhà loại này miễn là không bị lổ nhiều, thì họ sẽ bán. Thứ hai là ngân hàng chủ nợ biết rằng họ có thể mất nhiều tiền hơn nếu căn nhà đó bị đem bán đấu giá. Vì lý do có rất nhiều chi phí gom vào căn nhà khi bị đem ra đấu giá. Nên tốt hơn họ có thể bớt chút ít tiền cho căn nhà hơn là gánh lấy sự nhức đầu về sau.
Vào thời điểm này, nhà bị kéo đang có nhiều, và do đó là thời điểm có lợi cho người mua, bởi vì sẽ có nhiều nhà băng sẽ sẵn sàng giảm bớt tiền bán căn nhà cho người mua, đây cũng là thời điểm cho người tìm căn nhà có giá hạ cho mình vì nếu không có nhà băng này cũng có nhà băng khác chịu giảm tiền cho mình. Còn một điểm nữa để mua căn nhà với giá short sale là khi nó đang trong tình trạng sắp sửa bị nhà băng tịch thu (pre-foreclosure state). Có hai giai đoạn cho tình trạng này. Giai đoạn đầu là những chủ nhà bị trả tiền nhà trễ, và giai đoạn hai là chủ nhà trễ tiền nhà sẽ nhận được một “notice of default”. Để dễ thành công trong việc mua nhà short sale quý vị nên tìm ra những chủ nhà đang ở vào giai đoạn hai hay là đã trả tiền nhà trễ hạn hơn 3 lần. Một khi đã có “notice of default” thì ngân hàng trở nên năng động hơn và như vậy người mua sẽ dễ được giảm giá.
Tuy vậy trong thời điểm này cũng hiếm có ngân hàng nào sẵn sàng đưa ra một mức giảm giá sớm cho dạng này" Tại sao vậy, vì những chủ nhân của các căn nhà này cũng cần thời gian để điều chỉnh hoặc tìm cách cứu vãn lại món nợ và trả tiền còn thiếu nếu muốn.
Những người có kinh nghiệm thường tìm nhà short sale cần phải sửa chữa nhiều vì như vậy thì ngân hàng mới dễ dàng chịu giảm giá nhiều cho căn nhà mà họ “không muốn” nữa. Những người đầu tư địa ốc chưa có kinh nghiệm nhiều ít dám rớ vào những căn nhà này vì họ thấy chi phí bỏ ra cũng không thấp cho căn nhà. Còn trái lại đối với người cần căn nhà để ở với giá hạ và sẵn sàng sửa chữa thì đây là món hời. Những căn nhà có món nợ mortgage thứ hai cũng được quí như vàng bởi vì khi đem ra đấu giá thì món nợ này sẽ bị xóa sạch. Ở dạng short sale các ngân hàng chủ nợ thứ hai và thứ ba của món nợ địa ốc này sẽ còn chút ít còn hơn chẳng được gì.
Tóm lại mua nhà short sale cũng không phải dễ vì phải có đủ các dữ kiện mà không phải ai cũng tìm thấy được, cách tốt nhất là người mua tìm cho mình một realtor hay agent có đủ khả năng giúp đỡ mình trong vấn đề này.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình