Sau khi say sóng vì giá nhà tăng vọt trong nhiều năm liền, người ta lại thấy chóng mặt vì thị trường gia cư địa ốc lên xuống trong sự đảo điên khó đoán.
Tuần trước, chỉ số kỹ nghệ Dow Jones (DJIA) đã vọt qua ngưỡng 13.000 điểm thì đúng bảy ngày sau lại tăng lên một đỉnh kỷ lục khác là 13.200 vào ngày Thứ Tư. Tình hình kinh tế coi bộ không tệ lắm, chuyện nhân dụng hay thất nghiệp cũng vậy. Chẳng lẽ thị trường hết sợ một vụ bể bóng gia cư mà nhiều người tiên đoán từ năm ngoái hay sao"
Người ta khó biết được vì tuần này tình hình nhà đất vẫn tăng giảm bất định.
Đầu tiên là Hiệp hội National Association of Realtors (NAR) thông báo là số nhà bán đang chờ khóa sổ (pending sales là khi hợp đồng đã ký nhưng nhà chưa giao vì chưa hoàn tất thủ tục) đã giảm 4,9% trong Tháng Tư, so với Tháng Ba năm ngoái thì giảm 10,5%. Đây là một tin kém vui và kinh tế trưởng David Lereah của hiệp hội còn thông báo là tình hình sẽ tiếp tục dập dình kém vui như vậy trong suốt quý II của năm nay trước khi sẽ khởi sắc vào quý III (từ sau tháng Sáu trở đi). Tới thời hạn đó, có lẽ ông Lereah cũng đã lên chức Phó Chủ tịch Điều hành... trong một công ty khác là Move Inc. để điều khiển hai công ty địa ốc trên không gian điện toán là Realtor. com và Move.com.
Cũng theo báo cáo của Hiệp hội NAR thì số nhà bán đang chờ hoàn tất chỉ có tăng ở tại các tiểu bang miền Tây (nghĩa là California xét ra vẫn khá!) nhưng đều giảm tại các khu vực khác. Đấy là chuyện nhà sắp bán mà chưa xong.
Về loại nhà dân Mỹ mua... thừa để hoặc bán lại hoặc nghỉ mát thì tình hình cũng có lên có xuống.
Khi giá nhà tăng vọt, nhiều người đã mua nhà không phải để ở mà để đầu tư, tức là bán lại khi được giá có lời. Chuyện đầu tư ấy đã giảm, trong năm 2006 thì sụt mất 28,6%, vì giới đầu tư thấy là hết lời như xưa. Nhưng, những người có nhà rồi vẫn có thể mua thêm để làm nhà nghỉ mát hay đổi gió, loại nhà gọi là "vacation homes" ấy thì vẫn tăng, dù không nhiều (hơn năm ngoái 4,7%). Giới có tiền vì vậy vẫn dám chi chứ không đến nỗi sợ lỗ. Trong tất cả các loại nhà mới cũ đã đổi chủ năm ngoái thì có 22% là loại nhà đầu tư, 14% là nhà nghỉ và phần còn lại (66%) mới là nhà để ở. Nhân đây, xin nói thêm là theo các dữ kiện do Hiệp hội NAR cung cấp thì thành phần mua nhà nghỉ đó có những đặc tính tiêu biểu sau đây (căn cứ trên số trung vị): 44 tuổi, mua nhà nghỉ trị giá chừng 102 ngàn, ở cách nơi đang ở chừng 215 dậm. Tức là nếu chịu khó tìm hiểu thì cái gì mình cũng có thể biết được!
Nhìn lại tình hình chung thì người ta thấy có nơi lên có nơi xuống chứ toàn cảnh không là một màu xám ngắt.
Đã thế, theo hiệp hội Mortgage Bankers Association của các ngân hàng tài trợ địa ốc thì trong hai tuần liền, số hồ sơ tín dụng gia cư (mortgage applications) đã tăng chứ không giảm, tăng hơn 9% so với năm ngoái. Một chi tiết có tính chất tiên báo rất chuyên môn nhưng đáng chú ý là đường tuyến biểu hiện số hồ sơ này đã vượt quá mức trung bìn di động (moving average) tính trên khoảng thời gian bốn tuần.
Xin có một chút chuyên môn ở đây: để tránh bị ảnh hưởng bởi những tăng giảm ngắn hạn, người ta hay mở ra một khoảng cách dài hơn, thí dụ bốn tuần, cộng chung số tăng trong cả bốn tuần và chia làm tư thì có số trung bình. Thế rồi, mỗi tuần thì lại thêm dữ kiện của một tuần mới và loại bỏ con số của tuần cũ nhất, và tính lại trung bình. Số trung bình ấy vì vậy là con số di động và khi nào đường tuyến biểu hiện các con số mà vượt mức trung bình di động ấy thì người ta có một chỉ dấu tiên báo là sẽ tăng. Ngược lại, nếu thấp hơn số trung bình gia trọng thì sẽ giảm. Nói cho dễ hiểu thì tình hình không đến nỗi đen tối.
Sở dĩ như vậy vì số hồ sơ xin vay này gồm hai loại mua nhà lần đầu và xin tái tài trợ. Nếu người ta thấy tương lai đen tối thì đã không nộp đơn vay tiền mua nhà, hoặc xin tái tài trợ ngôi nhà cũ. Một lý do thứ hai cũng đáng kể không kém là từ vài tháng nay, người ta báo động là loại tín dụng ưu đãi (sub-prime mortgage) có thể bị tuột đáy vì dân nghèo không đủ tiền trả nợ. Vậy mà số hồ sơ xin vay lại tăng chứ không giảm, kể cả tỷ số xin tái tài trợ!
Cho nên, tình hình nhà đất không hẳn là một màu đen tối mà có những thăng giáng khá bất ngờ và người ta không nên quá bi quan.
Sau cùng, cũng xin góp ý thêm về một chuyện rất nhạy cảm là loại tín dụng ưu đãi sub-prime. Nhiều người đang tranh luận và còn vận động Quốc hội phải quan tâm đến chuyện này vì nhiều người nghèo không đủ tiền trả vay mượn khi mua nhà nên bị mắc vào vụ sub-prime nhiều rủi ro này. Có lẽ người ta nên bình tĩnh nghĩ lại.
Trong mấy năm liền, Quốc hội Hoa Kỳ đã gây sức ép với các công ty tài trợ là phải tìm cách nâng đỡ các thân chủ kém khả năng mua nhà, hay cho sắc dân thiểu số chẳng hạn. Bị áp lực như vậy, các công ty tài trợ mới tìm ra giải pháp sub-prime để đề nghị cho thân chủ, với lệ phí rủi ro cao. Bây giờ, khi loại khách nợ ấy gặp khó khăn thì cũng Quốc hội lại đòi mở cuộc điều trần để can thiệp nữa vào thị trường gia cư địa ốc hầu cứu giúp dân nghèo!
Người ta cần thấy rằng thị trường tự do vận hành theo quy luật cung cầu và sự đời thì muốn gì người ta cũng phải trả giá. Khi được vay dễ dàng để sớm được hữu sản hoá thì ai cũng vui hết, khi gặp khó khăn thì lại trách cứ nhà tài trợ và đòi chính quyền can thiệp cứu giúp. Trên nguyên tắc, chỉ có những người trưởng thành mới mua nhà, chứ không phải là trẻ nít dễ bị dụ, tới khi không xong thì lại đổ vấy cho nhà tài trợ và đòi Quốc hội can thiệp để cấp cứu. Người ta không nên quên rằng thị trường nào cũng vận hành theo tiêu chuẩn lời lỗ, chỉ có chính trường là vận hành theo kiểu mị dân.
Xưa kia thì Quốc hội bắt các chủ nợ phải tài trợ cho dân nghèo và thiểu số có tiền mua nhà, nay lại sắp đòi điều trần và làm luật nữa để ngăn ngừa việc đó, với hậu quả là dân nghèo lại thêm khổ. Kết luận là người mua nhà không là con trẻ để cứ bị nhà tài trợ hay Quốc hội dụ dỗ... mà phải thấy trước rằng quy luật khắt khe của chuyện vay muợn là có vay có trả và của thị trường là lúc tăng lúc giảm chứ chẳng có gì là miễn phí hay free.
Cũng quy luật ấy mới khiến người ta dám bỏ tiền mua nhà để đầu tư và có khi lời có khi lỗ và nếu thấy hết lời thì tìm nơi đầu tư khác chứ không thể đòi ai đó bù lỗ cho mình! Nếu không hiểu thực tế ấy thì sẽ lại bị các chính khách lừa mị nữa, bằng chính tiền thuế của mình!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình