Khi không khai hoặc khai không đủ nguồn lợi tức cho thuê nhà người thọ thuế đã góp phần làm phình to khoản thuế thất thu (tax gap). Người có nhà cho thuê (landlords) cần biết nguồn tiền nào là "lợi tức - income" để đóng thuế đúng và đủ cho hoạt động này. Chủ nhà cũng cần biết được tất cả các khoản chi phí nào có thể khai trừ thuế để tránh tình trạng đóng nhiều thuế hơn yêu cầu.
Nguồn Lợi Tức từ Nhà Cho Thuê
Bằng cách nói đơn giản nhất, lợi tức cho thuê nhà (rental income) là tiền thu được từ việc cho người khác cư ngụ trong nhà của mình hay sử dụng bất động sản do mình làm chủ. Hầu hết những người có nhà cho thuê thực hiện dịch vụ này theo tiêu chuẩn "cash basis" nghĩa là các khoản tiền cho thuê nhà thu được là nguồn lợi tức trong năm và các phí tổn phát sinh trong năm được trừ vào nguồn thu của năm.
Người cho thuê nhà hay chủ bất động sản cũng cần biết rõ các dạng khác của nguồn lợi tức nhà cho thuê phải khai thuế. Lợi tức cho thuê nhà có thể bao gồm:
-- Các khoản tiền ứng trước (advance rent payments)
-- Các phí tổn do hủy hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cam kết
-- Các chi phí của chủ nhà do người thuê nhà trả dùm. (Những chi phí này cũng có thể được khai để trừ thuế như các chi phí cho thuê nhà)
-- Các dịch vụ hay tài vật nhận được thay thế tiền thuê nhà (property or services received in lieu of money). Nguồn thu nhập loại này được tính ra tiền theo thời giá thị trường.
-- Các khoản tiền trả theo hợp đồng thuê nhà với chọn lựa được quyền mua nhà. (Các khoản tiền này thường được xem như nguồn lợi tức từ nhà cho thuê. Trường hợp người thuê nhà đồng ý mua căn nhà này, các khoản tiền nhận được sau ngày căn nhà này được bán cho người thuê thường được xem là một phần của giá bán căn nhà).
-- Các khoản tiền nhận được khi cho thuê một phần căn nhà đang ở có thể hoặc không thể là nguồn lợi tức phải đóng thuế còn tùy thuộc vào một số các điều kiện khác. Xin tham khảo thêm ấn bản số 527 để biết rõ hơn các chi tiết liên quan (Publication 527 - Residential Rental Property).
Các khoản tiền ký thác (security deposits) không được kể là lợi tức cho thuê nhà nếu chủ nhà sẽ hoàn lại số tiền này cho người thuê nhà sau khi chấm dứt hợp đồng thuê như đã thỏa thuận. Chủ nhà có thể giữ lại một phần tiền ký thác do người thuê không tiếp tục thuê nhà đến hết thời gian ghi trên hợp đồng. Khoản tiền ký thác được giữ lại phải được khai là nguồn lợi tức cho thuê nhà trong năm số tiền này được giữ lại. Tiền ký thác được dùng để trả cho tiền thuê tháng cuôi cùng được xem như tiền thuê đã trả trước và tính như nguồn thu nhập từ nhà cho thuê vào thời điểm nhận tiền.
Các Loại Phí Tổn Cho Thuê Nhà
Người có nhà cho thuê có thể được giảm thuế các phí tổn thông thường và cần thiết cho việc điều hành, bảo quản và duy trì tài sản cho thuê của họ. Chi phí thông thường là các khoản phí tổn thường gặp và được chấp nhận (chẳng hạn, chi phí sơn sửa nhà và sửa chữa máng dẫn nước). Phí tổn cần thiết cho dịch vụ nhà cho thuê là các chi phí được cho là thích hợp, như tiền lãi vay mua căn nhà hay bất động sản cho thuê, các loại thuế, chi phí quảng cáo cho thuê nhà, bảo hiểm, và chi phí điện nước thuộc trách nhiệm của chủ nhà v.v.
Các loại chi phí khác có thể được trừ thuế bao gồm:
-- Các chi phí phát sinh trong thời gian căn nhà hay bất động sản để trống cho thuê (available for rent) và khi đã có người thuê (actually rented).
-- Một phần hoặc toàn bộ số bốn bỏ ra khi bắt đầu đầu tư vào tài sản này có thể được thu hồi lại dần dần (depreciation) khi chủ nhà sử dụng mẫu đơn 4562 để khai thuế hằng năm (Form 4562 - Depreciation and Amortization). Các phí tổn tân trang toàn bộ hay phần lớn căn nhà (subsequent improvements) cũng có thể khai để lấy lại khi chủ nhà khai thuế hằng năm.
-- Chi phí sửa chữa nhà cũng có thể được trừ thuế. Loại phí tổn này có thể bao gồm tiền công thợ (cost of labor) và vật liệu (materials). Tuy nhiên, nếu chủ nhà tự mình bảo quản hay sửa chữa căn nhà cho thuê, họ không thể khai để được trừ thuế trên công lao động của mình.
Chi phí nâng cấp (improvements) góp phần làm tăng giá trị của bất động sản hay kéo dài tuổi thọ của căn nhà được xem như các phí tổn tư bản (capital expenses) và thường được khấu hao (generally must be deprecated). Muốn biết rõ một khoản chi phí là phí tổn nâng cấp hay sửa chữa, xin tham khảo thêm ấn bản số 946 của Sở Thuế Vụ (Publication 946 - How to Depreciate Property).
Người có nhà riêng khi cho thuê một phần căn nhà cũng có thể khai để được trừ thuế trên các chi phí cho thuê, như đăng quảng cáo cho thuê nhà, tiền nước, rác, cùng các chi phí khác tính riêng cho phần nhà thuê. Chủ nhà được quyền sử dụng bất cứ phương pháp hợp lý nào để tính toán các chi phí trên phần nhà cho thuê. Phương pháp tính theo diện tích sử dụng là cách thông dụng và chính xác nhất.
Trường hợp nhà cho thuê một thời gian và sử dụng để ở các khoảng thời gian khác, như nhà nghỉ mát ở bờ biển, các chi phí cho thuê nhà được trừ thuế sẽ căn cứ trên số ngày cho thuê trong năm. Trong cùng năm, các chi phí cho thuê nhà được trừ thuế không thể nhiều hơn tổng số tiền cho thuê nhà thu được khi chủ nhà vừa ở vừa để nhà cho thuê.
Các phí tổn phát sinh khi căn nhà để cho thuê nhưng không có người thuê có thể được trừ thuế. Khi chưa cho thuê được nhà, chủ bị mất nguồn thu nhập, khoản tiền "lỗ" này không được trừ thuế. Xin tham khảo thêm ấn bản 527 để biết rõ hơn các chi tiết về chi phí cho thuê nhà và yêu cầu khai thuế của người có nhà cho thuê (Publication 527 - Residential Rental Property).
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình