Hỏi (ông Cao Thụy Biện): Cách đây chừng 3 tháng, tôi đã ký kết và trao đổi hợp đồng để bán căn nhà mà chúng tôi đã mua cách đây hơn 15 năm. Vì chúng tôi không còn thiếu nợ ngân hàng nên đã không nhờ đến luật sư để đại diện cho chúng tôi.
Sau đó chừng 6 tuần lễ, người mua đã dọn vào ở, sau khi chúng tôi nhận đủ tiền và đã trao toàn bộ giấy tờ bằng khoán nhà đất. Thực ra, luật sư của đằng bán cũng đã giúp chúng tôi rất nhiều trong việc làm thủ tục và tính toán những chi tiết liên hệ đến tiền bạc của cả hai đằng vào ngày giao nhà.
Tuy nhiên cách đây chừng 3 tuần lễ, tôi đã nhận được một là thư do luật sư của người mua gởi cho chúng tôi, yêu cầu chúng tôi phải giao trả lại cho người bán tất cả các màn của cửa sổ, quầy rượu, đèn trần của hành lang, cũng như bếp ga [bếp nấu bằng khí đốt]. Trong thư còn nói rõ cho chúng tôi biết là nếu chúng tôi không chịu hoàn lại những món liệt kê ở trên thì luật sư của người mua sẽ tiến hành thủ tục pháp lý để buộc chúng tôi phải hoàn trả lại.
Xin LS cho biết là tôi có phải trả lại những món vừa kể hay không" Thực ra người mua đã đồng ý với chúng tôi là các món đồ vừa liệt kê ở trên sẽ thuộc về chúng tôi khi chúng tôi giao nhà.
Trả lời: Trong thủ tục mua bán nhà cửa, thông thường [một ngày] trước khi kết thúc thủ tục mua bán này, luật sư của người mua thường yêu cầu đương sự đến căn nhà đó “xem lại một lần cuối cùng” (final inspection) để biết tình trạng của căn nhà có còn y nguyên như lúc trao đổi hợp đồng không. Nếu đúng thế thì thủ tục mua bán sẽ hoàn tất, bằng ngược lại thì người mua phải báo cho LS của đương sự biết để buộc người bán phải tái lập nguyên trạng của căn nhà trước khi người mua trao tiền.
Trường hợp mua bán nhà cửa của ông là một trường hợp khá đặc biệt vì ông đã không có LS đại diện. Tôi không có bản hợp đồng mà ông đã bán nhà để xét xem liệu những món đồ mà LS của người mua yêu cầu ông phải hoàn trả có đúng là những món đồ mà cả hai bên đã đồng ý và có ghi rõ trong hợp đồng hay không"
Trong trường hợp các món đồ này được ghi rõ trong văn bản của hợp đồng là thuộc về người mua hoặc người bán, thì vấn đề không cần thiết phải tranh cãi vì luật pháp buộc cả hai bên phải chấp hành đúng theo những gì đã ký kết. Ngược lại, nếu các món đồ mà người mua yêu cầu ông phải hoàn trả đã không được ghi rõ trong hợp đồng mà chỉ do sự đồng ý giữa ông và người mua thì luật pháp sẽ quyết định tùy theo trường hợp. Sau đây chúng ta hãy cùng xét xem luật pháp đã quy định như thế nào trong trường hợp có sự tranh chấp liên hệ đến các món đồ vừa nêu.
Trong các vụ tranh tụng liên hệ đến những vấn đề vừa nêu, “câu châm ngôn” (the maxim) “những gì được gắn vào mãnh đất sẽ trở thành một phần của mãnh đất đó” (what is attached to the land becomes part of the land) sẽ được áp dụng. Luật pháp đã đưa ra 2 nguyên tắc xét nghiệm để giải quyết về các sự tranh chấp này: (1) “mức độ của sự sáp nhập” (the degree of annexation); và (2) “mục đích của sự sáp nhập” (the purpose of annexation).
(I) “Sự xét nghiệm về mức độ của sự sáp nhập” (The degree of annexation test): Sự xét nghiệm này căn cứ vào mức độ mà một vật được gắn vào mãnh đất hoặc vào căn nhà được xây cất trên mãnh đất đó. Hai sự suy đoán đã được đưa ra để quyết định bên đương sự nào phải chịu trách nhiệm về việc trưng dẫn bằng chứng. (1) Nếu một vật được gắn vào mãnh đất, ví dụ bằng cách bắt đinh ốc vào, chứ không phải do chính sức nặng của vật đó; thì vật đó được xem là “fixture” (vật được gắn vào mãnh đất để trở thành một phần của mãnh đất đó). Vật đó càng được gắn chặt vào đất bao nhiêu thì sự suy đoán rằng vật đó là một “fixture” càng cao bấy nhiêu. Người muốn mang vật đó ra khỏi mãnh đất phải trưng dẫn được bằng chứng rằng vật đó là “một động sản” (a chattel). (2) Nếu một vật nằm rời trên mặt đất thì vật đó được xem là động sản mặc dù vật đó nặng nề nằm ù lì bất động và rất khó di chuyển khỏi mãnh đất đó.
(II) “Sự xét nghiệm về mục đích của sự sáp nhập” “The purpose of annexation test”: Theo sự xét nghiệm này, một vật sẽ thuộc về mãnh đất nếu vật đó được gắn vào mãnh đất nhằm mục đích cải thiện cấu trúc của mãnh đất. Tuy nhiên, nếu vật đó được gắn vào mãnh đất chỉ với mục đích chưng bày tạm thời thì vật đó không thể thuộc về mãnh đất đó được. Nếu một vật “không được gắn chặt vào” (not affixed) mãnh đất nhưng tình huống đã cho thấy rằng người đặt vật đó trên mãnh đất “với ý định” biến vật đó thành một phần của mãnh đất, thì luật pháp xem vật đó là “fixture” [vật được gắn vào mãnh đất để trở thành một phần của mãnh đất].
Trong vụ Belgrave Nominees Pty Ltd kiện Barlin Scott Air-conditioning Pty Ltd [1984]. Trong vụ đó, bị đơn bị đơn là một “người thầu phụ” (subcontractor)ï đã gắn hệ thống điều hòa không khí trên trần thuộc tòa nhà của nguyên đơn. Máy điều hòa được đặt nằøm rời trên sân thượng nhưng lại được nối với ống nước và hệ thống điện của tòa nhà. Sau đó bi đơn đã tháo gỡ và lấy đi hệ thống điều hòa không khí này. Nguyên đơn bèn khiếu kiện để yêu cầu bị đơn hoàn trả lại hệ thống điều hòa này. Bị đơn cho rằng điều khoản trong hợp đồng mà đương sự ký với “người thầu” (contractor) đã cho phép bị đơn tháo gỡ hệ thống để sữa chữa. Hơn nữa, các máy móc không được xem như đã sáp nhập vào mãnh đất đó cho đến lúc “đáo hạn sữa chữa” (period for repair had expired) như đã được quyết định trong vụ Appleby kiện Myers (1867). Tuy nhiên, tòa đã bác bỏ luận cứ này vì cho rằng không có một hợp đồng nào giữa bị đơn và nguyên đơn quy định rằng hệ thống điều hòa được xem là một “động sản” trong vụ này cả. Vì thế tòa đã suy đoán rằng hệ thống điều hòa là “fixture”.
Trong vụ Australian Provincial Co Ltd kiện Coroneo (1938). Trong vụ đó, Coroneo xây một rạp hát trên mãnh đất mà mãnh đất đó đang còn thiếu nợ ngân hàng. Tất cả dụng cụ cũng như các thiết bị máy móc đã được lắp ráp trong rạp hát gồm những ghế ngồi được gắn thành từng hàng và gắn chặt vào sàn.
Tuy nhiên, những chiếc ghế này có thể tháo ra và di chuyển để lắp ráp vào các khu vực khác cũng trong rạp hát khi cần thiết. Với sự đồng ý của ngân hàng, Coroneo đã ký hợp đồng cho Smythe mướn rạp hát và toàn bộ dụng cụ trong đó. Sau đó Smythe lại ký hợp đồng cho một người khác mướn.
Vì không trả nổi tiền thiếu nợ, nên ngân hàng đã hành xử thẩm quyền mà luật pháp cho phép, đã đem bán đấu giá rạp hát. Sau đó, Coroneo đã khiếu nại đòi hoàn trả tất cả bàn ghế cũng như các dụng cụ với lý do rằng chúng là những “động sản” (chattels).
Tòa đã áp dụng 2 sự xét nghiệm như đã nêu trên và đưa ra phán quyết rằng các vật dụng này được xem như là những “động sản” (chattels) vì lý do, ý định cũng như mục đích khi chúng được lắp đặt vào rạp hát [vì thế chúng có thể được tháo gỡ và di chuyển theo ý muốn của chủ nhân].
Dựa vào luật pháp cũng như các phán quyết vừa trưng dẫn ông có thể thấy được rằng hệ thống đèn tại hành lang phải được trả lại, bếp nấu bằng khí đốt cũng phải được hoàn trả lại nếu đó là phương tiện nấu nướng duy nhất trong căn nhà của ông. Tôi không biết loại màn cửa sổ của ông thuộc loại nào, nhưng theo thiển ý của tôi, ông nên để lại cho người mua vì màu sắc và kích thước khó có thể hợp với nơi cư ngụ mới của ông. Riêng quầy rượu thì tôi không thể góp ý với ông được vì còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác.
Tôi đề nghị ông nên gặp luật sư của ông để được cố vấn tường tận hơn.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình