Hỏi (Oâng Lê T Khiêu): Cách đây chừng 3 tháng tôi có mua một căn nhà cu,õ đất rộng. Khi mua chủ nhà có cho biết là ông ta đã nộp đơn xin Council và đã được chấp thuận để được xây unit 3 tầng lầu trên mãnh đất đó như công trình đang được xây trên mãnh đất kế cạnh. Hiện ông ta đang phải sữa lại một số chi tiết trong bản vẻ như sự yêu cầu của council, nhưng vì tài chánh eo hẹp hơn nữa tuổi tác đã cao nên không muốn ôm đồm công việc.
Sau khi quan sát lô đất cũng như công trình đang được xây cất kế cận, tôi đã đặt cọc và đồng ý mua căn nhà đó. Trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục mua bán, tôi có điện thoại cho council và được cho biết rằng chủ nhà có nộp đơn xin xây cất. Khi thủ tục mua bán hoàn tất, tôi đã liên lạc với council về việc xin xây cất 3 tầng lầu như mãnh đất kế cận thì được council cho biết là lô đất của tôi nhỏ hơn nên tôi chỉ được phép xây unit 2 tầng lầu chứ không thể xây 3 tầng.
Tôi đã yêu cầu LS lo thủ tục mua nhà tiến hành việc đòi bồi thường, nhưng ông ta cho tôi biết là không thể thắng kiện được. Xin LS cho biết là tôi có thể hủy bỏ hợp đồng hoặc khiếu nại để xin bồi thường về sự lường gạt và dối trá đó của người bán hay không"
Trả lời: Vấn đề được đặt ra trong trường hợp của ông là liệu “lời trần thuật sai sự thật” (misrepresentation) của người chủ nhà về việc đương sự đã được council chấp thuận cho xây cất có phải là điều kiện chính yếu để ông mua căn nhà đó hay không" Nếu đúng thế, thì ông có quyền khiếu kiện xin bồi thường hay không" Nếu không được bồi thường thì tại sao không" Trước khi đi vào chi tiết, thiết tưởng chúng ta nên định nghĩa thế nào là “lời trần thuật sai lầm”.
“Lời trần thuật sai sự thật” (misrepresentation) có thể được định nghĩa là “lời công bố sai về một sự kiện” (a false statement of fact) được đưa ra bởi một bên đương sự trong thời gian thương thảo để thôi thúc đương sự phía bên kia ký kết hợp đồng.
Để có thể khởi kiện đối với một “lời trần thuật sai sự thật”, lời trần thuật đó phải liên hệ đến một sự kiện trong quá khứ hoặc hiện tại. Vì thế, lời tuyên bố về một ý định, một lời hứa hoặc một sự tiên đoán trong tương lai không thể được xem như là một “lời trần thuật sai sự thật” vì chúng chỉ liên hệ đến những biến cố có thể hoặc không thể xảy ra trong tương lai.
Trong vụ Balfour and Clark kiện Hollandia Ravensthorpe NL (1978), nhân viên của một văn phòng địa ốc cho người mua biết rằng những người mua nhà sẽ có thể mượn đến 90% giá trị tài sản của họ tại Hindmarsh Building Society.
Trong vụ khiếu kiện bởi người mua để hủy bỏ hợp đồng mua nhà, bị đơn đã tranh cãi rằng lời trần thuật không phải là lời trần thuật về một sự kiện hiện hữu nhưng chỉ là một lời hứa về những ý định trong tương lai của Building Society. Lập luận này đã bị tòa bác bỏ. Thực ra, nhân viên đó đã biết được những điều kiện cho mượn tiền của Building Society và căn cứ vào những điều kiện đó nhân viên này đãbiết được rằng người mua không thể mượn được số tiền đó. Tòa đã đưa ra phán quyết rằng đó là một “sự trần thuật sai sự thật” về chính sách cho mượn tiền của Building Society.
Sự diễn đạt ý kiến hoặc sự tin tưởng không thể được xem như là “lờiï trần thuật sai sự thật”, vì thế luật pháp không cho phép hủy bỏ hợp đồng ngoại trừ trường hợp nguyên đơn có thể chứng minh được có sự khi trá trong lời trần thuật đó, như đã được xét xử trong vụ Bisset kiện Wilkinson (1926). Trong vụ này lời trần thuật của bị đơn liên hệ đến khả năng chứa cừu trong nông trại của đương sự được xem như là một lời hứa suông chứ không phải là một lời trần thuật sai sự thật.
Trong trường hợp người nghe lời trần thuật có cách thức để kiểm chứng xem liệu lời trần thuật đó có đúng với những gì đương sự tuyên bố hay không, nhưng đã không xử dụng các phương thức đó để kiểm chứng, việc không kiểm chứng này cũng sẽ không tước bỏ được quyền của người nghe lời trần thuật yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng với lý do về “sự trần thuật sai sự thật” như đã được xét xử trong vụ Redgrave kiện Hurd (1881).
Trong vụ này nguyên đơn đã quảng cáo để bán lại một phần trong văn phòng hành nghề luật sư của đương sự. Trong lúc thương lượng, nguyên đơn đã cho bị đơn biết rằng văn phòng của đương sự có lợi tức là 300 bảng Anh mỗi năm. Nguyên đơn đã đưa cho bị đơn các sổ sách kế toán để chứng minh cho điều đó, nhưng bị đơn đã không xem xét các sổ sách này mà chỉ nhìn qua loa. Hai bên đã ký kết hợp đồng nhưng sau đó bị đơn đã từ chối tiến hành thủ tục vì biết được rằng nguyên đơn đã trần thuật sai sự thật. Nguyên đơn bèn khiếu nại để buộc bị đơn thi hành hợp đồng. Tòa đã đưa ra phán quyết buộc phải hủy bỏ hợp đồng vì nguyên đơn đã trần thuật sai sự thật.
Trong vụ Derry kiện Peek (1889), nguyên đơn mua một số cổ phiếu trong công ty xe tram vì tin vào mẫu quảng cáo bởi các giám đốc của công ty rằng công ty được phép xử dụng máy chạy bằng hơi nước thay vì dùng ngựa để kéo xe. Hội Đồng Mậu Dịch đã từ chối cho công ty xử dụng máy chạy bằng hơi nước, sau đó công ty buộc lòng phải ngưng hoạt động và nguyên đơn đã kiện đòi công ty bồi thường thiệt hại vì có sự khi trá trong việc trần thuật sai sự thật. Công ty đã tranh cãi rằng công ty ngay tình, nhưng đã tin tưởng sai lầm là sẽ được hội đồng mậu dịch cho phép. Tòa đã đưa ra phán quyết rằng các giám đốc của công ty không chịu trách nhiệm về sự khi trá trong việc trần thuật sai sự thật. Việc các giám đốc không có các lý do chính đáng để tin tưởng không phải là một sự lừa đảo.
Trong vụ Holmes kiện Jones (1907), tòa đã đưa ra phán quyết rằng người mua đã tin tưởng vào chính những sự điều tra của họ trước khi ký kết hợp đồng. Vì thế lời trần thuật được đưa ra bởi người chủ không thể được xem là một sự xúi giục để người mua ký kết hợp đồng đó.
Dựa vào một số phán quyết vừa trưng dẫn, tôi có thể cho ông biết được rằng việc ông có thể đòi bồi thường được sự thiệt hại hay không còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác chẳng hạn như giá cả của lô đất, và những điều kiện khác được quy định trong hợp đồng mua bán nhà của ông. Tôi đề nghị ông nên đem hợp đồng đó đến một văn phòng luật sư khác để được cố vấn tường tận hơn.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình