Hỏi (ông Nguyễn Trần Chấn): Gia đình chúng tôi cư ngụ tại vùng Liverpool đã được gần 15 năm nay. Vào cuối năm 1999, chúng tôi mua thêm một căn nhà tại Marrickville với hy vọng là trong tương lai, khi khôn lớn, các cháu có thể di chuyển đến vùng này ở để dễ dàng theo học các trường đại học kế cận. Vì thế, chúng tôi có ý định cho mướn căn nhà này để có thêm tiền trả nợ ngân hàng.
Sau khi thủ tục mua bán hoàn tất, chúng tôi định giao căn nhà cho các văn phòng địa ốc để nhờ họ cho mướn. Trong lúc chờ đợi để cho mướn, thì một người bạn của tôi có đề nghị với tôi là nên cho người Việt Nam mướn. Tôi đã đồng ý với đề nghị này.
Thế là bạn tôi bèn giới thiệu cho tôi một người Việt Nam có 2 người con đang theo học tại Đại Học Sydney. Tuy tiền mướn khá cao, nhưng người này cùng 2 người con đã mời thêm 3 sinh viên khác cùng share nên tính ra tiền nhà cũng không đến nổi quá cao.
Khi giao nhà cho người này, chúng tôi không ký kết bất cứ giấy tờ văn bản nào cả mà chỉ có sự thỏa thuận bằng miệng. Tôi cũng không nhận tiền bond, vì nghĩ tình đồng hương cũng như sự khó khăn của các sinh viên.
Tuy nhiên, vào cuối năm ngoái (năm 2000), khi tôi ghé thăm và trò chuyện thì biết được rằng một trong 2 sinh viên của người mướn nhà này đã ra trường và không còn cư ngụ tại đó nữa. Thế là người con còn lại cùng đương sự đã mời thêm 4 sinh viên khác đến share nhà, tổng cộng là 6 người.
Trước khi cho mướn, chúng tôi có đề nghị chỉ ở tối đa là 4 người. Nay họ ở 6 người. Tôi không bận tâm về điều này. Tuy nhiên, việc tôi bận tâm là các sinh viên này đã hút thuốc và làm cháy nhiều chỗ trên thảm, tất cả các màn cửa sổ đã bị vứt bỏ để lấy thêm ánh sáng vào nhà, 2 trong 3 căn phòng các sinh viên đã dùng tường làm bảng để viết các công thức toán học cùng các lời chú thích, ngoài ra cửa sổ giữa phòng khách và sun room đã bị tháo bỏ.
Sau đó tôi đã gọi điện thoại và đề cập điều này cho người mướn nhiều lần và yêu cầu ông ta cho sửa chữa lại, nhưng ông ta hầu như chẳng cần lưu tâm đến những yêu cầu của tôi. Gần đây ông ta đã giữ lại một tháng tiền mướn nhà và cho chúng tôi biết rằng ông ta cần số tiền đó để mướn người sơn, sửa, và giặt thảm cho căn nhà.
Xin LS cho biết là tôi cần phải làm gì để trục xuất ông ta ra khỏi nhà cũng như buộc ông ta phải sửa chữa những hư hại đã xảy ra trong thời gian ông ta thuê mướn"
Trả lời: Để có thể trả lời cho câu hỏi vừa nêu, chúng ta hãy cùng xét xem các phán quyết của tòa, cũng như văn bản của các đạo luật đã quy định như thế nào về quyền lợi và nghĩa vụ của người cho mướn nhà và người mướn nhà"
Để hiểu rõ được vấn đề, trước hết chúng ta cần phải phân biệt và so sánh giữa “hợp đồng thuê mướn” (lease) và “sự cho phép xử dụng một bất động sản” (licence).
Theo luật pháp, một sự thỏa thuận được xem là “lease” hoặc “licence” không chỉ tùy thuộc vào sự sắp xếp và ý định của các bên đương sự, mà còn phải tùy thuộc vào một yếu tố quan trọng khác là: liệu sự chiếm cứ bất động sản đó có được thừa nhận là “một sự chiếm hữu độc quyền” (exclusive possession) hay không"
“Hợp đồng thuê mướn” (lease) ban cho “người mướn” (lessee) quyền hạn “chiếm hữu độc quyền” bất động sản đó. Điều này có nghĩa là “người mướn” có quyền “đuổi” (exclude) tất cả các người khác ra khỏi bất động sản đó, kể luôn cả “người chủ cho mướn” (lessor). Ngược lại, “license” chỉ là một quyền hạn được ghi trong hợp đồng để xử dụng bất động sản cho một mục đích nhất định nào đó, như đã được xét xử trong vụ Isaac kiện Hotal de Paris (1960).
Trong vụ đó, Isaac đã chiếm hữu lầu 1 của tòa nhà để dùng làm bar bán rượu. Vấn đề được đặt ra ở đây là liệu Isaac là “người thuê mướn lại” (sublessee) tầng lầu này hay chỉ là “người được phép xử dụng” (licensee). Tòa đã đưa ra phán quyết rằng mặc dầu Isaac đã “chiếm hữu độc quyền” tầng lầu đó, nhưng hành vi của đương sự cùng tình huống đã cho thấy rằng đương sự chỉ là một “licensee” vì đương sự chỉ có ý định điều hành thương vụ mà không có ý định gì khác.
Trong vụ Radaich kiện Smith. Trong vụ đó, sự thỏa thuận về “licence” được thiết lập thành văn bản, nhưng đã bao gồm các yếu tố khác chẳng hạn như thời hạn 5 năm, độc quyền cung cấp giải khát, và một điều khoản khác quy định rằng vào lúc mãn hạn đương sự phải từ bỏ quyền chiếm hữu. Vì thế, “Tối Cao Pháp Viện Liên Bang” (the High Court of Australia) đã xử rằng đây là một “hợp đồng thuê mướn” (lease), vì văn kiện đã thiết định “sự chiếm hữu độc quyền”(exclusive possession), cùng các quyền lợi về hợp đồng thuê mướn, cũng như sự quan hệ giữa “người mướn” và “người cho mướn” đã được thiết lập.
Trở lại vấn đề của ông, mặc dầu không có một sự thỏa thuận bằng văn bản nào đã được ký kết giữa ông và người mướn, ông vẫn có quyền nộp đơn lên “Cơ Quan Tài Phán về Cư Trú” (the Residential Tribunal) để xin được hủy bỏ lập tức sự thuê mướn đó và chiếm hữu lại căn nhà của ông. “Cơ Quan Tài Phán về Cư Trú” có thẩm quyền xét xử tất cả các tranh chấp liên hệ đến các hợp đồng thuê mướn thuộc loại nàyï.
Tuy nhiên, ông phải chứng minh được rằng sự thỏa thuận giữa ông và người mướn là một sự thỏa thuận nằm trong phạm vi của loại “hợp đồng thuê nhà để cư ngụ” (residential tenancy agreement). Đồng thời ông cũng cần chứng minh rằng tài sản mà ông cho mướn là “tài sản dùng để cư ngụ” (residential premises).
Căn cứ vào Điều 3 của “Đạo Luật về sự Thuê Mướn Nhà để Cư Ngụ” (the Residential Tenancies Act), ông có thể chứng minh 2 điều vừa nêu trên một cách dễ dàng vì điều 3(a) của Đạo Luật đã định nghĩa rằng “tài sản dùng để cư ngụ” lùà tài sản được xử dụng hoặc có ý định xử dụng để làm nơi cư ngụ; và “hợp đồng thuê nhà để cư ngụ” là hợp đồng theo đó một người chấp thuận nhận tiền để cho một người khác quyền chiếm cứ “tài sản dùng để cư ngụ” nhằm mục đích làm nơi cư ngụ.
Trong tình huống bình thường, chủ nhà phải viết thư thông báo cho người mướn biết ý định chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp của ông vì người mướn đã gây quá nhiều thiệt hại cho tài sản của ông, nên ông có thể nộp đơn thẳng cho “Cơ Quan Tài Phán về Cư Trú” (the Residential Tribunal) để xin hủy bỏ sự thuê mướn này mà không cần phải báo trước cho người mướn biết như đã được quy định theo điều 68 của Đạo Luật.
Thông thường lệnh hủy bỏ hợp đồng sẽ có hiệu lực tức thì, tuy nhiên trên thực tế ông phải đợi ít nhất là từ 7 cho đến 14 ngày trước khi “lệnh chiếm hữu” (possession order) có hiệu lực. Nếu sau đó người mướn vẫn khước từ không chịu ra khỏi nhà thì ông có thể xin án lệnh chấp hành để lấy lại nhà theo sự quy định của điều 73.
Dựa vào luật lệ vừa nêu, ông có thể nhờ pháp luật can thiệp để lấy lại căn nhà mà ông đã cho mướn. Oâng cũng sẽ được đền bồi mọi thiệt hại hoặc hư hao do người mướn gây ra. Tuy nhiên, theo thiển ý của cá nhân tôi, trước khi ông khởi kiện, ông nên tiếp xúc với người mướn và cố gắng thương thảo để giải quyết vấn đề này.
Trong những vụ tranh tụng thuộc loại này, không một ai sẽ là người thắng kiện cả; vì nếu ông thắng kiện, điều đó có nghĩa là ông đã nuôi dưỡng sự căm phẫn và uất hận trong lòng người thất kiện, vì người mướn, trong trường hợp này, có thể sẽ phải trả toàn bộ phí tổn pháp lý cùng tiền bồi thườngï thiệt hại.
Tôi đề nghị ông nên tiếp xúc với luật sư của ông để được cố vấn và hướng dẫn tường tận hơn.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình