Hỏi (Ông Bà Phùng Ngọc [WA]): Chúng tôi hiện đang sống tại tiểu Bang Tây Úc và đang lãnh trợ cấp Age Pensioner. Chúng tôi có vài vấn đề liên quan đến việc sang tên nhà nhờ LS giải đáp giùm.
Nguyên hai người con của chúng tôi, một trai và một gái, cùng đứng tên mua một căn nhà tính đến nay đã được 8 năm và đã trả hết nợ ngân hàng.
Hiện hai người con của chúng tôi đã lập gia đình và đã mua nhà riêng. Nay các con của chúng tôi có ý định sang tên căn nhà hiện vợ chồng tôi đang ở, do chúng đứng tên, cho vợ chồng tôi, bởi vì khi đứng tên mua nhà chúng chưa lập gia đình. Nay chúng đã lập gia đình và có nhà riêng. Xin hỏi LS những việc sau đây:
1. Nếu hai con tôi làm thủ tục sang tên căn nhà này cho vợ chồng chúng tôi, với lý do: cho, tặng, hoặc biếu, để vợ chồng chúng tôi ở thì chúng tôi có phải đóng thuế sang tên không" (căn nhà này khoảng dưới $200,000). Nếu phải đóng thuế sang tên thì hết khoảng bao nhiêu tiền" (ở Tây Úc).
2. Nếu hai con tôi phải làm thủ tục bán nhà cho vợ chồng tôi (thông thường như mọi việc mua bán nhà khác) thì vợ chồng tôi có bị ảnh hưởng đến việc lãnh trợ cấp pensioner hay không" Tôi e rằng Centrelink họ sẽ cúp trợ cấp, vì họ nghĩ rằng chúng tôi có tiền mua nhà mà còn lãnh trợ cấp.
3. Việc sang tên làm ở cơ quan nào tại Perth" Và chúng tôi có cần mướn luật sư không" Nếu mướn LS thì hết bao nhiêu tiền" Và cũng xin hỏi thêm là vợ chồng tôi có được hưởng quyền lợi là người mua căn nhà đầu tiên, nghĩa là có được hưởng $7,000 do chính phủ cho hay không" bởi vì vợ chồng tôi chưa bao giờ đứng tên mua căn nhà nào cả.
Mong LS chỉ dẫn cụ thể, chi tiết rõ ràng, thành thật cám ơn.
Trả lời: 1. Nếu hai người con của ông bà sang nhượng lại căn nhà cho ông bà dưới hình thức cho, tặng hoặc biếu thì ông bà đều phải đóng “thuế con niêm” (stamp duty) cho việc sang tên đó. Tại Tây Úc nếu căn nhà trị giá $200,000 thì ông bà phải đóng thuế sang nhượng là $6,530 dù đó là căn nhà đầu tiên. Tại tiểu bang NSW, nếu ông bà là người mua căn nhà đầu tiên với giá $200,000 thì ông bà không phải trả thuế con niêm.
2. Nếu hai người con của ông bà làm thủ tục bán lại căn nhà cho ông bà theo thủ tục mua bán nhà cửa bình thường thì cũng không phải vì thế mà Centrelink có thể ngưng phát tiền trợ cấp cho ông bà vì cho rằng ông bà có tiền mua nhà mà còn lãnh trợ cấp. Điều này có thể được giải thích như sau: (a) Tất cả các người lãnh trợ cấp xã hội đều có quyền có một căn nhà để ở mà không bị ảnh hưởng đến việc lãnh trợ cấp của họ. Tiền trợ cấp của ông bà chỉ bị cắt trong điều kiện ông bà làm chủ căn nhà trị giá tối thiểu là $443,500 và không chịu cư ngụ trong căn nhà đó. (b) các người con của ông bà có thể làm thủ tục bán lại căn nhà cho ông bà bằng cách tạo lập một loại văn kiện thiếu nợ mà các điều kiện trong đó do chính hai người con của ông bà đặt ra, ví dụ; hai ông bà trả mỗi tháng $50 đô cho đến lúc có “việc làm” (việc làm ở đây có nghĩa là ông bà có thể thành lập công ty, ví dụ công ty xuất nhập khẩu chẳng hạn, hoặc làm cố vấn cho các thương vụ, và có thể trở thành những vị giám đốc xuất nhập cảng tài ba và giàu có trong tương lai, điều đó không ai có thể biết trước được), hoặc nếu trả mãn đời vẫn chưa hết nợ thì ông bà sẽ để lại căn nhà cho hai người con khi ông bà qua đời. Luật pháp không thể ngăn cấm các loại văn kiện này. Centrelink chỉ có thể cắt “tiền phụ cấp thuê mướn nhà cửa” (rental assistance) sau khi ông bà chính thức trở thành chủ nhân của một căn nhà.
3. Hầu hết các tiểu bang tại Úc, việc sang nhượng một bất động sản thường khởi đầu bởi việc điền toàn bộ chi tiết của “người sang nhượng” (the transferor) và “người được sang nhượng” (the transferee) trên mẫu “đơn sang nhượng” (Transfer). Trên mẫu đơn sang nhượng này ông bà cũng cần điền thêm chi tiết của đất đai, thông thường là “lô số” (lot number) mấy, và số của “đồ án được đăng ký” (Registered Plan) khi xây cất. Tất cả các chi tiết này đều có ghi rõ trong “bằng khoán” (Certificate of Title) mà hai người con của ông bà đang giữ.
Sau khi điền đầây đủ các chi tiết vừa nêu, ông bà đến đóng tiền “thuế con niêm” tại “Sở Thuế Vụ Tiểu Bang” (The State Revenue Depatment or Office of State Revenue) [tọa lạc tại Plaza Level, Mt Newman House, 200 St George’s Tce, Perth. Điện thoại: (08) 9262 1100]. Thông thường, nếu việc chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đất xảy ra giữa các thành viên trong cùng một gia đình, thì các cơ quan của chính phủ thường yêu cầu ông bà phải có một bản lượng định về giá trị của căn nhà hiện thời trên thị trường để việc thâu thuế của chính phủ được thực hiện chính xác hơn.
Vì thế, nếu Sở Thuế Vụ Tiểu Bang yêu cầu, thì ông bà cần phải trả tiền để “bản lượng định giá cả” (valuation report) này được thực hiện. Tại NSW phí tổn trung bình phải trả cho “viên chức lượng giá có đăng ký [hành nghề]” (registered valuer) về mỗi “bản lượng giá” đối với những căn nhà bình thường sẽ được tính từ $200-$300.
Sau khi trả tiền “thuế con niêm” tại “Sở Thuế Vụ của Tiểu Bang”, ông bà phải mang “bằng khoán” (Certificate of Title) cùng “tờ đơn sang nhượng đã được đóng dấu” (stamped Transfer) đến “Sở Quản Lý Nhà Đất” (The Department of Land Administration) [tọa lạc tại số 1 Midland Square, WA 6056. Điện thoại liên lạc: (08) 9273 7373] để đăng ký. Tại đây bà phải điền một vài chi tiết cá nhân vào trong một mẫu đơn được cấp phát.
Riêng câu hỏi là ông bà có được hưởng quyền lợi của người mua căn nhà đầu tiên [$7,000] như chính phủ quy định hay không"
Điều này còn tùy thuộc ý định chuyển nhượng căn nhà từ hai người con của ông bà sang cho ông bà.
Nếu việc chuyển nhượng căn nhà này cho ông bà như là một món quà tặng thì ông bà hoàn toàn không được hưởng quyền lợi của người mua căn nhà đầu tiên.
Ngược lại, nếu sự chuyển nhượng này là sự chuyển nhượng do sự mua bán bình thường thì ông bà được quyền hưởng $7,000 theo sự quy định của chính phủ.
Để có thể hưởng được $7,000 hai người con của ông bà phải làm “Hợp đồng về việc bán nhà [đất]” (Contract for Sale of Land) để bán lại căn nhà cho ông bà.
Riêng câu hỏi liên hệ đến việc ông bà có cần mướn luật sư trong việc sang tên lại căn nhà cho ông bà hay không có thể được trả lời như sau:
Như ông bà đã viết trong thư là căn nhà đã được trả dứt, không còn thiếu nợ ngân hàng, điều này có nghĩa là con của ông bà đang giữ “bằng khoán” (certificate of title) của căn nhà. Nếu đúng thế thì việc sang nhượng lại căn nhà lại cho ông bà như là món quà tặng không lấy gì làm phức tạp lắm. Ông bà chỉ cần mua một mẫu “Transfer,” rồi điền các chi tiết cần thiết theo nội dung yêu cầu, sau đó đóng thuế con niêm rồi đến Sở Quản Lý Nhà Đất để đăng ký là xong.
Ngược lại nếu ông bà muốn hưởng quyền lợi $7,000 của những người mua căn nhà đầu tiên thì vấn đề khá phức tạp, vì phải cần nhiều loại giấy tờ hơn.
Riêng về chi phí luật sư thì ông bà có thể sẽ phải trả từ $300 đến $1,000 tùy theo ông bà muốn làm theo loại thủ tục nào và xử dụng luật sư người Úc hay người Việt.
Hy vọng những chi tiết vừa trình bày ở trên có thể giải đáp được những thắc mắc mà bà đã nêu lên trong thư. ¦
Nguyên hai người con của chúng tôi, một trai và một gái, cùng đứng tên mua một căn nhà tính đến nay đã được 8 năm và đã trả hết nợ ngân hàng.
Hiện hai người con của chúng tôi đã lập gia đình và đã mua nhà riêng. Nay các con của chúng tôi có ý định sang tên căn nhà hiện vợ chồng tôi đang ở, do chúng đứng tên, cho vợ chồng tôi, bởi vì khi đứng tên mua nhà chúng chưa lập gia đình. Nay chúng đã lập gia đình và có nhà riêng. Xin hỏi LS những việc sau đây:
1. Nếu hai con tôi làm thủ tục sang tên căn nhà này cho vợ chồng chúng tôi, với lý do: cho, tặng, hoặc biếu, để vợ chồng chúng tôi ở thì chúng tôi có phải đóng thuế sang tên không" (căn nhà này khoảng dưới $200,000). Nếu phải đóng thuế sang tên thì hết khoảng bao nhiêu tiền" (ở Tây Úc).
2. Nếu hai con tôi phải làm thủ tục bán nhà cho vợ chồng tôi (thông thường như mọi việc mua bán nhà khác) thì vợ chồng tôi có bị ảnh hưởng đến việc lãnh trợ cấp pensioner hay không" Tôi e rằng Centrelink họ sẽ cúp trợ cấp, vì họ nghĩ rằng chúng tôi có tiền mua nhà mà còn lãnh trợ cấp.
3. Việc sang tên làm ở cơ quan nào tại Perth" Và chúng tôi có cần mướn luật sư không" Nếu mướn LS thì hết bao nhiêu tiền" Và cũng xin hỏi thêm là vợ chồng tôi có được hưởng quyền lợi là người mua căn nhà đầu tiên, nghĩa là có được hưởng $7,000 do chính phủ cho hay không" bởi vì vợ chồng tôi chưa bao giờ đứng tên mua căn nhà nào cả.
Mong LS chỉ dẫn cụ thể, chi tiết rõ ràng, thành thật cám ơn.
Trả lời: 1. Nếu hai người con của ông bà sang nhượng lại căn nhà cho ông bà dưới hình thức cho, tặng hoặc biếu thì ông bà đều phải đóng “thuế con niêm” (stamp duty) cho việc sang tên đó. Tại Tây Úc nếu căn nhà trị giá $200,000 thì ông bà phải đóng thuế sang nhượng là $6,530 dù đó là căn nhà đầu tiên. Tại tiểu bang NSW, nếu ông bà là người mua căn nhà đầu tiên với giá $200,000 thì ông bà không phải trả thuế con niêm.
2. Nếu hai người con của ông bà làm thủ tục bán lại căn nhà cho ông bà theo thủ tục mua bán nhà cửa bình thường thì cũng không phải vì thế mà Centrelink có thể ngưng phát tiền trợ cấp cho ông bà vì cho rằng ông bà có tiền mua nhà mà còn lãnh trợ cấp. Điều này có thể được giải thích như sau: (a) Tất cả các người lãnh trợ cấp xã hội đều có quyền có một căn nhà để ở mà không bị ảnh hưởng đến việc lãnh trợ cấp của họ. Tiền trợ cấp của ông bà chỉ bị cắt trong điều kiện ông bà làm chủ căn nhà trị giá tối thiểu là $443,500 và không chịu cư ngụ trong căn nhà đó. (b) các người con của ông bà có thể làm thủ tục bán lại căn nhà cho ông bà bằng cách tạo lập một loại văn kiện thiếu nợ mà các điều kiện trong đó do chính hai người con của ông bà đặt ra, ví dụ; hai ông bà trả mỗi tháng $50 đô cho đến lúc có “việc làm” (việc làm ở đây có nghĩa là ông bà có thể thành lập công ty, ví dụ công ty xuất nhập khẩu chẳng hạn, hoặc làm cố vấn cho các thương vụ, và có thể trở thành những vị giám đốc xuất nhập cảng tài ba và giàu có trong tương lai, điều đó không ai có thể biết trước được), hoặc nếu trả mãn đời vẫn chưa hết nợ thì ông bà sẽ để lại căn nhà cho hai người con khi ông bà qua đời. Luật pháp không thể ngăn cấm các loại văn kiện này. Centrelink chỉ có thể cắt “tiền phụ cấp thuê mướn nhà cửa” (rental assistance) sau khi ông bà chính thức trở thành chủ nhân của một căn nhà.
3. Hầu hết các tiểu bang tại Úc, việc sang nhượng một bất động sản thường khởi đầu bởi việc điền toàn bộ chi tiết của “người sang nhượng” (the transferor) và “người được sang nhượng” (the transferee) trên mẫu “đơn sang nhượng” (Transfer). Trên mẫu đơn sang nhượng này ông bà cũng cần điền thêm chi tiết của đất đai, thông thường là “lô số” (lot number) mấy, và số của “đồ án được đăng ký” (Registered Plan) khi xây cất. Tất cả các chi tiết này đều có ghi rõ trong “bằng khoán” (Certificate of Title) mà hai người con của ông bà đang giữ.
Sau khi điền đầây đủ các chi tiết vừa nêu, ông bà đến đóng tiền “thuế con niêm” tại “Sở Thuế Vụ Tiểu Bang” (The State Revenue Depatment or Office of State Revenue) [tọa lạc tại Plaza Level, Mt Newman House, 200 St George’s Tce, Perth. Điện thoại: (08) 9262 1100]. Thông thường, nếu việc chuyển nhượng hoặc mua bán nhà đất xảy ra giữa các thành viên trong cùng một gia đình, thì các cơ quan của chính phủ thường yêu cầu ông bà phải có một bản lượng định về giá trị của căn nhà hiện thời trên thị trường để việc thâu thuế của chính phủ được thực hiện chính xác hơn.
Vì thế, nếu Sở Thuế Vụ Tiểu Bang yêu cầu, thì ông bà cần phải trả tiền để “bản lượng định giá cả” (valuation report) này được thực hiện. Tại NSW phí tổn trung bình phải trả cho “viên chức lượng giá có đăng ký [hành nghề]” (registered valuer) về mỗi “bản lượng giá” đối với những căn nhà bình thường sẽ được tính từ $200-$300.
Sau khi trả tiền “thuế con niêm” tại “Sở Thuế Vụ của Tiểu Bang”, ông bà phải mang “bằng khoán” (Certificate of Title) cùng “tờ đơn sang nhượng đã được đóng dấu” (stamped Transfer) đến “Sở Quản Lý Nhà Đất” (The Department of Land Administration) [tọa lạc tại số 1 Midland Square, WA 6056. Điện thoại liên lạc: (08) 9273 7373] để đăng ký. Tại đây bà phải điền một vài chi tiết cá nhân vào trong một mẫu đơn được cấp phát.
Riêng câu hỏi là ông bà có được hưởng quyền lợi của người mua căn nhà đầu tiên [$7,000] như chính phủ quy định hay không"
Điều này còn tùy thuộc ý định chuyển nhượng căn nhà từ hai người con của ông bà sang cho ông bà.
Nếu việc chuyển nhượng căn nhà này cho ông bà như là một món quà tặng thì ông bà hoàn toàn không được hưởng quyền lợi của người mua căn nhà đầu tiên.
Ngược lại, nếu sự chuyển nhượng này là sự chuyển nhượng do sự mua bán bình thường thì ông bà được quyền hưởng $7,000 theo sự quy định của chính phủ.
Để có thể hưởng được $7,000 hai người con của ông bà phải làm “Hợp đồng về việc bán nhà [đất]” (Contract for Sale of Land) để bán lại căn nhà cho ông bà.
Riêng câu hỏi liên hệ đến việc ông bà có cần mướn luật sư trong việc sang tên lại căn nhà cho ông bà hay không có thể được trả lời như sau:
Như ông bà đã viết trong thư là căn nhà đã được trả dứt, không còn thiếu nợ ngân hàng, điều này có nghĩa là con của ông bà đang giữ “bằng khoán” (certificate of title) của căn nhà. Nếu đúng thế thì việc sang nhượng lại căn nhà lại cho ông bà như là món quà tặng không lấy gì làm phức tạp lắm. Ông bà chỉ cần mua một mẫu “Transfer,” rồi điền các chi tiết cần thiết theo nội dung yêu cầu, sau đó đóng thuế con niêm rồi đến Sở Quản Lý Nhà Đất để đăng ký là xong.
Ngược lại nếu ông bà muốn hưởng quyền lợi $7,000 của những người mua căn nhà đầu tiên thì vấn đề khá phức tạp, vì phải cần nhiều loại giấy tờ hơn.
Riêng về chi phí luật sư thì ông bà có thể sẽ phải trả từ $300 đến $1,000 tùy theo ông bà muốn làm theo loại thủ tục nào và xử dụng luật sư người Úc hay người Việt.
Hy vọng những chi tiết vừa trình bày ở trên có thể giải đáp được những thắc mắc mà bà đã nêu lên trong thư. ¦
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình