Địa Ốc Lảo Đảo
Thị trường địa ốc đã vấp vào một hố khá sâu trong tháng 10 vừa qua và điều ấy lập tức hâm nóng cuộc tranh luận về tình hình nhà đất và kinh tế của Hoa Kỳ và thế giới.
Hôm Thứ Sáu 17 vừa qua, Bộ Thương mại loan báo những con số khá đen tối: số nhà mới xây giảm gần 15%, mức thấp nhất kể từ sáu năm nay, và sự sút giảm nặng nhất kể từ cả chục năm nay. Đồng thời, số giấy phép xây nhà mới đã giảm 6,3%, lần thứ chín liên tục và dữ kiện này thường báo trước hoạt động xây cất trong những tháng sắp tới.
Cũng từ Bộ Thương mại, con số nhà mới được xây trong tháng Chín được điều chỉnh lại, chỉ tăng có 4,9% (1.740 ngàn căn) thay vì tăng 5,9% như đã thông báo tháng trước.
Nếu nhìn lại thì số nhà mới xây đã tăng giảm như sau trong nhứng tháng qua: tăng 6,6% trong tháng Năm, giảm 6,1% tháng Sáu, 4% tháng Bảy, 5,7% tháng Tám, tăng 4,9% tháng Chín và giảm 14,6% trong tháng 10.
Thống kê ấy làm giới kinh tế giật mình vì họ dự báo một mức sút giảm thấp hơn, từ khoảng 5 đến 6% là cùng. Họ cũng dự đoán là số giấy phép xây nhà sẽ tăng rất nhẹ (0,1%), không ngờ là lại giảm 6,3%. Và những dữ kiện kém vui ấy đã mở lại cuộc tranh luận về tình hình nhà đất và kinh tế Hoa Kỳ.
Gần đây nhất, nguyên Chủ tịch Hội đồng Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Ngân hàng Trung ương) là ông Alan Greenspan còn cho rằng thị trường bất động sản đã vượt khỏi giai đoạn suy sụp đáng ngại trong khi ấy, nhiều nhà nghiên cứu khác tin rằng tình hình sẽ còn sa sút hơn nữa trong thời gian tới, khiến cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nặng trong năm tới. Như trong quý ba vừa qua (từ tháng Bảy đến tháng Chín), đà tăng trưởng sản xuất của kinh tế Mỹ bị sụt mất 1% vì sự đình đọng trên thị trường địa ốc mà chỉ còn là 1,6% (đáng lẽ tăng 2,6% mà bị mất 1%, tức là mất 62,5%).
Thị trường gia cư địa ốc sẽ tiếp tục đè nặng trên sinh hoạt kinh tế, nhưng nặng đến mức nào và trong bao lâu thì người ta chưa rõ và tiếp tục dự đoán, tiếp tục tranh luận. Người ta sở dị tranh luận và chưa thống nhất ý kiến vì nền kinh tế vẫn có những dấu hiệu năng động bất ngờ và tương phản với những dự phóng bi quan. Cuộc tranh luận không chỉ thu hẹp trong phạm vi Hoa Kỳ vì nếu kinh tế Mỹ bị suy trầm, cả thế giới sẽ bị ảnh hưởng, nhất là các quốc gia Đông Á xưa nay phát đạt là nhờ bán hàng qua Mỹ.
Sau đây là tổng hợp những lý luận của cả hai phía, bi quan và lạc quan.
Sau năm năm tăng trưởng cực mạnh, thị trường gia cư Hoa Kỳ đang bước vào chu kỳ điều chỉnh, nhưng thay vì giảm nhẹ trong một giai đoạn ngắn thì có thể suy thoái và kéo theo sự suy thoái của cả nền kinh tế. Ba lý do dây chuyền ấy là: thứ nhất, ngành xây cất bị đình đọng; thứ hai, kéo theo sự co cụm của các ngành sản xuất phù trợ gia cư như hàng gia dụng (tủ lạnh, máy xấy, bàn ghế, v.v…) và các dịch vụ như môi giới, tài trợ; và thứ ba, ảnh hưởng đến mức tiêu thụ của dân chúng.
Vì kinh tế Mỹ tùy thuộc đến 70% vào sức tiêu thụ này mà lại đóng góp đến 60% vào đà tăng trưởng của kinh tế thế giới, sự suy sụp trên thị trường địa ốc có thể dẫn tới nạn suy thoái kinh tế toàn cầu. Nhà đất tại Mỹ có thể gây động đất kinh tế cho xứ khác, và chuyện ấy đang xảy ra, qua năm tới có thể còn nặng hơn và sẽ lây lan ra thế giới từ giữa năm tới trở đi.
Trên đây là lý luận của thành phần bi quan, và họ dựa trên các thống kê như số giấy phép xây nhà, số nhà mới xây, số nhà bán bị đọng (tồn kho, yết giá mà bán chưa xong), số hồ sơ trễ hạn trả tiền nhà, số lượng nhà bị tịch biên. v.v…
Ngược lại, thành phần lạc quan thì cho rằng tình hình nhà đất có suy sụp, có thể còn suy sụp nữa và sau khi làm sản lượng bị giảm 1% trong quý ba thì còn làm giảm thêm 0,8% trong quý bốn (từ tháng 10 đến cuối năm). Số nhà bán sẽ còn giảm thêm từ 10 đến 15% và tình trạng này sẽ kéo dài qua suốt năm 2007. Tuy nhiên, và đây là yếu tố lạc quan, dù thị trường gia cư suy sụp: kinh tế Mỹ còn năng động ở nhiều khu vực khác nằm ngoài gia cư địa ốc.
Thí dụ như trong khi ngành xây cất và chế biến đồ gia dụng có giảm thì các ngành khác vẫn tăng trưởng mạnh, thu dụng nhiều và tổng kết lại thì không đến nỗi bị chìm theo đà suy trầm của thị trường gia cư. Điểm chính yếu trong cách dự đoán lạc quan này là thị trường gia cư có giảm và sẽ giảm, nhưng không bị khủng hoảng, trong khi ấy, các ngành sản xuất khác của kinh tế vẫn tiếp tục năng động và không đánh sụt lợi tức dân chúng khiến tiêu thụ sút giảm và kinh tế suy thoái.
Trên đây là những lý luận giải thích sự xoay vần của sinh hoạt kinh tế và nếu đã nắm vững chuỗi lý luận này, người ta có thể suy đoán ra tình hình căn cứ trên những thống kê kinh tế được thông báo. Và cũng cần nói thêm rằng trong khi tin tức về gia cư chưa thấy sáng sủa, thị trường chứng khoán cứ tiếp tục lên giá, tới những kỷ lục mới!
Trở lại chuyện nhà đất thì cũng phải nói rằng tình hình mỗi nơi lại mỗi khác (riêng về tình hình California, xin xem bài kế bên: Địa Ốc Cali).
Trong tháng 10 vừa qua, số nhà mới xây đã giảm mạnh nhất tại miền Nam (sụt 26,4%), rồi miền Trung Tây (giảm 11,7%) và nhẹ nhất là tại miền Tây (giảm chỉ có 2,1%) nhưng lại tăng ở miền Đông Bắc, tăng 31%. Tuy nhiên, số lượng hay sức nặng của mỗi nơi lại mỗi khác: số nhà mới xây ở miền Đông Bắc chỉ vỏn vẹn có 165 ngàn căn, bằng phân nửa tại miền Tây 9374 ngàn căn) và chưa thấmm vào đâu so với miền Nam (705 ngàn căn). Tại vùng Trung Tây, số nhà mới xây trong tháng 10 là 242 ngàn căn. Vì vậy, khi nói là nhà sụt 15% thì cũng còn tùy từng khu vực.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình