Hỏi (Bà Trần T.T.V.): Cách đây gần 3 năm tôi đến làm thủ tục giấy tờ tại văn phòng luật sư để sang lại shop giặt ủi mà hiện giờ chúng tôi đang điều hành.
Khi sang lại căn shop này chúng tôi đã thương lượng và đã được chủ shop đồng ý cho chúng tôi ký một hợp đồng mới 3 năm x 3 năm, tiền mướn thì mỗi năm lên 5%. Riêng việc ký lại hợp đồng cho 3 năm sau đó thì cần phải căn cứ vào giá thuê mướn của thời giá vào lúc đó.
Hiện chúng tôi đã gần mãn hạn 3 năm thuê mướn và đang có người muốn mua lại tiệm giặt ủi này với điều kiện là người chủ shop phải đồng ý chuyển hợp đồng thuê mướn hiện tại lại cho người mua. Điều này có nghĩa là người mua sẽ có một hợp đồng 3 năm.
Cách đây chừng 2 tuần lễ, tôi có gọi điện thoại cho chủ shop và báo cho ông ta biết về ý định bán lại tiệm giặt ủi cho một người bạn, đồng thời yêu cầu ông ta chấp thuận để người bạn tôi được phép tái tục hợp đồng theo những điều kiện đã đồng ý trong hợp đồng hiện hành.
Sau đó, tôi đã nhận được một bức thư do luật sư của chủ nhà gởi báo cho biết là tôi không có quyền bán lại tiệm giặt ủi này cho bất cứ ai, vì trong hiện tại tôi chỉ là người mướn dựa trên thực tế về việc trả tiền hàng tháng, và chủ nhà có thể yêu cầu tôi trả lại shop cho ông ta vào bất cứ lúc nào mà ông ta muốn với điều kiện là báo cho chúng tôi biết trước một tháng.
Trong lá thư đó, luật sư của người chủ cũng báo cho chúng tôi về những quyền lợi của chúng tôi, chẳng hạn như chúng tôi có quyền dọn shop bất cứ lúc nào miễn là chúng tôi báo trước cho chủ shop 1 tháng.
Tôi bèn gọi điện thoại cho luật sư của chủ nhà và báo cho ông ta biết là tôi có ý định tái tục hợp đồng cho một hạn kỳ 3 năm khác. Tuy nhiên, ông ta cho tôi biết là tôi không còn được quyền tái tục hợp đồng vì tôi đã không chịu hành xử quyền đó 6 tháng trước khi mãn hạn hợp đồng.
Tôi bèn gọi điện thoại cho luật sư của tôi thì được xác nhận đó là điều kiện mà tôi đã được giải thích khi ký kết hợp đồng.
Thực ra tôi không bao giờ được giải thích rõ về điều này, và tôi cứ tưởng là luật sư của tôi sẽ làm cho tôi thủ tục này khi gần mãn hạn hợp đồng.
Xin LS cho biết là tôi có quyền khiếu nại luật sư của tôi về vấn đề này không" Nếu tôi không có quyền bán tiệm giặt ủi này thì chúng tôi phải thiệt mất gần $100,000.00.
Trả lời: “Quyền nhiệm ý để tái tục hợp đồng” (quyền tiếp tục mướn) “option to renew” có thể được định nghĩa là điều khoản thường được tìm thấy trong hợp đồng thuê mướn quy định rằng người mướn được quyền ký hợp đồng mới cho một hạn kỳ được định rõ vào lúc mãn hạn hợp đồng hiện hành.” (option to renew may be defined as a clause commonly found in a lease which provides that the lessee has a right to enter into a new lease for a specified term on expiry of the current lease).
Tại Anh Quốc, trong vụ Midland Bank Trust Co Ltd kiện Hett, Stubbs and Kemp [1979] Ch 384 at 402. Trong vụ đó, Green và luật sư đại diện cho người cha của đương sự đã soạn thảo một hợp đồng để Green mua lại nông trại của người cha. Mặc dầu hợp đồng đó đã được thi hành, nhưng luật sư quên đăng ký.
Vào năm 1967, Green đã hỏi ý một luật sư khác cùng một công ty về việc hành xử quyền nhiệm ý, và trạng sư đã đưa ra lời cố vấn liên hệ đến thuế vụ nếu quyền nhiệm ý được hành xử.
Vào thời điểm đó, không có một sự dọ hỏi nào về việc liệu quyền nhiệm ý đó có được đăng ký hay chưa.
Luật sư đã xem xét bản thỏa thuận về việc hành xử quyền nhiệm ý, nhưng đã không lưu ý rằng, bản hành xử quyền nhiệm ý này đã không được đính kèm vào chi tiết của sự đăng ký.
Người cha sau đó đã vi phạm hợp đồng vì đã bán nông trại. Tuy nhiên, Green đã không thể hành xử quyền nhiệm ý của đương sự được vì bản thỏa thuận về vấn đề đó đã không được đăng ký. Vấn đề được đặt ra trong vụ kiện của Green là liệu luật sư không chịu kiểm soát sự đăng ký vào năm 1967 có phải là một sự tắc trách hay không"
Tòa đã nêu lên vấn đề liên hệ đến phạm vi trách nhiệm của luật sư khi luật sư được hỏi về một vấn đề đặc biệt nào đó.
Liệu luật sư có quyền tự mình hạn chế vào những vấn đề đặc biệt nào đó để đưa ra lời cố vấn; hay là luật sư cần phải xem xét toàn bộ tình huống ảnh hưởng đến vấn đề rồi đưa ra lời cố vấn liên hệ.
Vì không có bằng chứng nào về sự bất hòa trong gia đình, giữa cha và con. Thực ra, luật sư đã biết được rằng người cha đã thỏa thuận để chuyển nhượng lại một nông trại khác cho Green vào năm trước. Vì thế, “có bằng chứng về sự quan hệ hài hòa trong gia đình.” (there was evidence of harmonious family relationships).
Cuối cùng tòa đã đưa ra phán quyết là luật sư không tắc trách trong việc không chịu đăng ký về quyền nhiệm ý đã được đưa ra trong hợp đồng giữa Green và người cha của đương sự, vì “luật sư không có bằng chứng về mối bất hòa trong gia đình” (the solicitor had no evidence of family discord) để người cha phải bán nông trại nghịch lại với ý định và sự thỏa thuận trước đây giữa hai cha con.
Trong vụ Macindoe kiện Parbery (1989). Trong vụ đó, tòa đã đưa ra phán quyết rằng trách nhiệm của luật sư vượt ra ngoài nghĩa vụ “giải thích những hiểm họa bình thường” (to explain the usual perils). Trách nhiệm đó phải bao gồm nghĩa vụ phải giải thích “những sự rủi ro bất thường” (unusual risks) mà luật sư có thể thấy trước được.
“Hợp đồng thuê bao luật sư” [retainer] để luật sư lo thủ tục tậu mãi một cơ sở thương nghiệp thường vượt ra ngoài vấn đề thủ tục giấy tờ thuần túy, và bao gồm cả trách nhiệm phải cảnh báo cho người mua về bất cứ điều gì bất thường, và bất cứ điều gì có thể ảnh hưởng đến người mua trong việc thâu đạt quyền lợi về hợp đồng mà đương sự đã tiết lộ cho luật sư.
[Ghi chú: Hợp đồng thuê bao luật sư, (hoặc sự thuê bao luật sư) có thể được định nghĩa là hợp đồng giữa luật sư và thân chủ về việc cung cấp các dịch vụ pháp lý mà trong đó ghi rõ tính chất của sự phục vụ phải được thực hiện cùng phí tổn của sự phục vụ. (The retainer may be defined as a contract between lawyer and client for the provision of legal services in which it states the nature of the services to be rendered and the cost of the services)].
Dựa vào các phán quyết vừa được trưng dẫn, bà có thể thấy được rằng trong việc mua bán thương nghiệp trách nhiệm của luật sư luôn luôn vượt ra ngoài công việc lo thủ tục giấy tờ thuần túy. Vì ngoài việc lo thủ tục giấy tờ, luật sư cần phải giải thích cho bà thông hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê mướn.
Thông thường, trước khi yêu cầu người mua ký vào hợp đồng, luật sư phải giải thích cho họ về “quyền nhiệm ý để tái tục hợp đồng thuê mướn” (option to renew), và người mướn có nhiệm vụ phải nhắc nhỡ luật sư của mình hành xử quyền hạn này trước khi hợp đồng đáo hạn.
Ngoại trừ bà có thể chứng minh được rằng luật sư của bà đã không giải thích rõ ràng về quyền hạn này cho bà thì bà rất khó để có thể thắng kiện.
Nếu bà còn thắc mắc, xin vui lòng gọi điện thoại cho chúng tôi để được tận tình giải đáp.
Khi sang lại căn shop này chúng tôi đã thương lượng và đã được chủ shop đồng ý cho chúng tôi ký một hợp đồng mới 3 năm x 3 năm, tiền mướn thì mỗi năm lên 5%. Riêng việc ký lại hợp đồng cho 3 năm sau đó thì cần phải căn cứ vào giá thuê mướn của thời giá vào lúc đó.
Hiện chúng tôi đã gần mãn hạn 3 năm thuê mướn và đang có người muốn mua lại tiệm giặt ủi này với điều kiện là người chủ shop phải đồng ý chuyển hợp đồng thuê mướn hiện tại lại cho người mua. Điều này có nghĩa là người mua sẽ có một hợp đồng 3 năm.
Cách đây chừng 2 tuần lễ, tôi có gọi điện thoại cho chủ shop và báo cho ông ta biết về ý định bán lại tiệm giặt ủi cho một người bạn, đồng thời yêu cầu ông ta chấp thuận để người bạn tôi được phép tái tục hợp đồng theo những điều kiện đã đồng ý trong hợp đồng hiện hành.
Sau đó, tôi đã nhận được một bức thư do luật sư của chủ nhà gởi báo cho biết là tôi không có quyền bán lại tiệm giặt ủi này cho bất cứ ai, vì trong hiện tại tôi chỉ là người mướn dựa trên thực tế về việc trả tiền hàng tháng, và chủ nhà có thể yêu cầu tôi trả lại shop cho ông ta vào bất cứ lúc nào mà ông ta muốn với điều kiện là báo cho chúng tôi biết trước một tháng.
Trong lá thư đó, luật sư của người chủ cũng báo cho chúng tôi về những quyền lợi của chúng tôi, chẳng hạn như chúng tôi có quyền dọn shop bất cứ lúc nào miễn là chúng tôi báo trước cho chủ shop 1 tháng.
Tôi bèn gọi điện thoại cho luật sư của chủ nhà và báo cho ông ta biết là tôi có ý định tái tục hợp đồng cho một hạn kỳ 3 năm khác. Tuy nhiên, ông ta cho tôi biết là tôi không còn được quyền tái tục hợp đồng vì tôi đã không chịu hành xử quyền đó 6 tháng trước khi mãn hạn hợp đồng.
Tôi bèn gọi điện thoại cho luật sư của tôi thì được xác nhận đó là điều kiện mà tôi đã được giải thích khi ký kết hợp đồng.
Thực ra tôi không bao giờ được giải thích rõ về điều này, và tôi cứ tưởng là luật sư của tôi sẽ làm cho tôi thủ tục này khi gần mãn hạn hợp đồng.
Xin LS cho biết là tôi có quyền khiếu nại luật sư của tôi về vấn đề này không" Nếu tôi không có quyền bán tiệm giặt ủi này thì chúng tôi phải thiệt mất gần $100,000.00.
Trả lời: “Quyền nhiệm ý để tái tục hợp đồng” (quyền tiếp tục mướn) “option to renew” có thể được định nghĩa là điều khoản thường được tìm thấy trong hợp đồng thuê mướn quy định rằng người mướn được quyền ký hợp đồng mới cho một hạn kỳ được định rõ vào lúc mãn hạn hợp đồng hiện hành.” (option to renew may be defined as a clause commonly found in a lease which provides that the lessee has a right to enter into a new lease for a specified term on expiry of the current lease).
Tại Anh Quốc, trong vụ Midland Bank Trust Co Ltd kiện Hett, Stubbs and Kemp [1979] Ch 384 at 402. Trong vụ đó, Green và luật sư đại diện cho người cha của đương sự đã soạn thảo một hợp đồng để Green mua lại nông trại của người cha. Mặc dầu hợp đồng đó đã được thi hành, nhưng luật sư quên đăng ký.
Vào năm 1967, Green đã hỏi ý một luật sư khác cùng một công ty về việc hành xử quyền nhiệm ý, và trạng sư đã đưa ra lời cố vấn liên hệ đến thuế vụ nếu quyền nhiệm ý được hành xử.
Vào thời điểm đó, không có một sự dọ hỏi nào về việc liệu quyền nhiệm ý đó có được đăng ký hay chưa.
Luật sư đã xem xét bản thỏa thuận về việc hành xử quyền nhiệm ý, nhưng đã không lưu ý rằng, bản hành xử quyền nhiệm ý này đã không được đính kèm vào chi tiết của sự đăng ký.
Người cha sau đó đã vi phạm hợp đồng vì đã bán nông trại. Tuy nhiên, Green đã không thể hành xử quyền nhiệm ý của đương sự được vì bản thỏa thuận về vấn đề đó đã không được đăng ký. Vấn đề được đặt ra trong vụ kiện của Green là liệu luật sư không chịu kiểm soát sự đăng ký vào năm 1967 có phải là một sự tắc trách hay không"
Tòa đã nêu lên vấn đề liên hệ đến phạm vi trách nhiệm của luật sư khi luật sư được hỏi về một vấn đề đặc biệt nào đó.
Liệu luật sư có quyền tự mình hạn chế vào những vấn đề đặc biệt nào đó để đưa ra lời cố vấn; hay là luật sư cần phải xem xét toàn bộ tình huống ảnh hưởng đến vấn đề rồi đưa ra lời cố vấn liên hệ.
Vì không có bằng chứng nào về sự bất hòa trong gia đình, giữa cha và con. Thực ra, luật sư đã biết được rằng người cha đã thỏa thuận để chuyển nhượng lại một nông trại khác cho Green vào năm trước. Vì thế, “có bằng chứng về sự quan hệ hài hòa trong gia đình.” (there was evidence of harmonious family relationships).
Cuối cùng tòa đã đưa ra phán quyết là luật sư không tắc trách trong việc không chịu đăng ký về quyền nhiệm ý đã được đưa ra trong hợp đồng giữa Green và người cha của đương sự, vì “luật sư không có bằng chứng về mối bất hòa trong gia đình” (the solicitor had no evidence of family discord) để người cha phải bán nông trại nghịch lại với ý định và sự thỏa thuận trước đây giữa hai cha con.
Trong vụ Macindoe kiện Parbery (1989). Trong vụ đó, tòa đã đưa ra phán quyết rằng trách nhiệm của luật sư vượt ra ngoài nghĩa vụ “giải thích những hiểm họa bình thường” (to explain the usual perils). Trách nhiệm đó phải bao gồm nghĩa vụ phải giải thích “những sự rủi ro bất thường” (unusual risks) mà luật sư có thể thấy trước được.
“Hợp đồng thuê bao luật sư” [retainer] để luật sư lo thủ tục tậu mãi một cơ sở thương nghiệp thường vượt ra ngoài vấn đề thủ tục giấy tờ thuần túy, và bao gồm cả trách nhiệm phải cảnh báo cho người mua về bất cứ điều gì bất thường, và bất cứ điều gì có thể ảnh hưởng đến người mua trong việc thâu đạt quyền lợi về hợp đồng mà đương sự đã tiết lộ cho luật sư.
[Ghi chú: Hợp đồng thuê bao luật sư, (hoặc sự thuê bao luật sư) có thể được định nghĩa là hợp đồng giữa luật sư và thân chủ về việc cung cấp các dịch vụ pháp lý mà trong đó ghi rõ tính chất của sự phục vụ phải được thực hiện cùng phí tổn của sự phục vụ. (The retainer may be defined as a contract between lawyer and client for the provision of legal services in which it states the nature of the services to be rendered and the cost of the services)].
Dựa vào các phán quyết vừa được trưng dẫn, bà có thể thấy được rằng trong việc mua bán thương nghiệp trách nhiệm của luật sư luôn luôn vượt ra ngoài công việc lo thủ tục giấy tờ thuần túy. Vì ngoài việc lo thủ tục giấy tờ, luật sư cần phải giải thích cho bà thông hiểu về quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê mướn.
Thông thường, trước khi yêu cầu người mua ký vào hợp đồng, luật sư phải giải thích cho họ về “quyền nhiệm ý để tái tục hợp đồng thuê mướn” (option to renew), và người mướn có nhiệm vụ phải nhắc nhỡ luật sư của mình hành xử quyền hạn này trước khi hợp đồng đáo hạn.
Ngoại trừ bà có thể chứng minh được rằng luật sư của bà đã không giải thích rõ ràng về quyền hạn này cho bà thì bà rất khó để có thể thắng kiện.
Nếu bà còn thắc mắc, xin vui lòng gọi điện thoại cho chúng tôi để được tận tình giải đáp.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình