Khi ngân hàng trung ương Hoa Kỳ quyết định không tăng lãi suất sau kỳ họp ngày 19-20 vừa qua, người ta nói đến một yếu tố đáng chú ý: dầu thô giảm giá làm xăng dầu xuống giá tại Mỹ và đẩy lui mối lo lạm phát.
Nhưng lồng bên dưới lại còn có chuyện gia cư nhà cửa.
Tuần trước, các Tổng trưởng Tài chánh của nhóm G-7 gồm bảy nước kỹ nghệ hàng đầu của thế giới nói đến sự suy sụp của thị trường gia cư địa ốc Hoa Kỳ như một nguyên nhân có thể làm kinh tế suy thoái. Điều ấy có thể đúng, nhưng, làm sao giải thích việc lãi suất địa ốc (mortgate rate) hết tăng mà còn giảm liên tục từ bảy tuần này"
Công chúng nói chung được thông báo là thị trường gia cư Hoa Kỳ nay bị ế ẩm, nhà bán chậm hơn, giá tăng chậm hơn, hoặc còn sụt. Hiện tượng đình đọng trong thị trường gia cư khiến người ta suy luận rằng kinh tế sẽ bị ảnh hưởng và tốc độ tăng trưởng có thể giảm khoảng 1,5%. Nguyên nhân chính được trình bày là vì ngân hàng trung ương Mỹ đã nâng lãi suất qua 17 lần liên tục, mỗi lần trong khoảng sáu tuần lễ. Lần thứ 18 vào tháng Tám, và lần thứ 19 vào tuần qua, lãi suất lại được giữ nguyên và lý do được giải thích là vì lạm phát không tăng mạnh như dự đoán do xăng dầu giảm giá và vì kinh tế có thể bị chững hoặc suy sụp nếu thị trường địa ốc suy sụp.
Thật ra, thị trường địa ốc có nguội đi so với tình hình hồ hởi của năm năm trước, từ 2001 đến 2005, nhưng vì nhiều động lực khác hơn là vì lãi suất ngân hàng. Quả như vậy, ở nhiều nơi khi lãi suất địa ốc hết tăng mà còn giảm, thị trường gia cư cũng chẳng phấn chấn hơn.
Thị trường gia cư đang ở trong giai đoạn điều chỉnh sau khi lãi suất được hạ rất thấp và giới tài trợ đã tìm ra nhiều phương cách cho vay rất sáng tạo – mà nhiều rủi ro. Nhưng, chuyện nhà bán chạy hay không cũng còn tùy thuộc vào tình hình cung cầu, và sự nguội lạnh của ngành địa ốc chưa chắc đã dẫn tới suy trầm kinh tế trên toàn quốc.
Lý do thứ nhất là trong bộ máy kinh tế Hoa Kỳ, ngành xây cất chiếm một tỷ lệ nhỏ trong thị trường gia cư. Vào thời thịnh đạt của chuyện buôn bán nhà cửa, mức tăng trưởng hàng năm của ngành xây cất chỉ vỏn vẹn có 1,5%. Bây giờ tình hình sa sút, việc xây cất được tạm hoãn thì cũng phải là một sự sa sút nặng mới làm ngành xây cất bị suy sụp theo, là chuyện chưa có.
Lý do thứ hai là dù việc mua hay bán nhà bị chi phối bởi giá cả, ảnh hưởng của giá cả cũng không lập tức và mãnh liệt. Nếu giá nhà suy sụp nhanh thì mới nói đến chuyện gia cư bị khủng hoảng và nói đến ảnh hưởng tới kinh tế. Trong khi ấy, giá nhà có chậm tăng hay giảm nhẹ, nhưng chưa đến mức độ nguy ngập làm kinh tế sụp đổ theo.
Trên đại thể thì như vậy, trong chi tiết cụ thể thì mỗi nơi tình hình lại mỗi khác, thị trường Hoa Kỳ là một thế giới mênh mông bát ngát, nên mới có cảnh kẻ khóc người cười. Sau trận Katrina năm ngoái, giá nhà không sụt mà còn tăng tại các khu vực New Orleans hay Baton Rouse, tại tiểu bang Louisiana và cả Gulfport-Biloxi ở Missouri. Ngược lại, cũng vì thiên tai và hậu quả đối với việc bảo hiểm, giá nhà tại Florida lại giảm.
Nhìn sang miền Tây Hoa Kỳ, giá nhà hết tăng vọt nhưng có nơi chưa giảm, có nơi vẫn còn cao và ảnh hưởng dân số lẫn tiền tài từ châu Á đổ vào Hoa Kỳ đã khiến thị trường gia cư tại đây không giống như tại New Orleans hay Miami ở miền Đông!
Khi người ta mua nhà chậm hơn hoặc giá nhà hết tăng, chủ nhà thấy mình bị “nghèo đi” và giảm bớt đầu tư hay tiêu thụ và những ngành sản xuất phục vụ chủ nhà (thay thảm, lợp mái hoặc đổi TV làm bếp mới, v.v…) sẽ bị ảnh hưởng. Nhưng, những ngành ấy có sa sút đến 10% so với năm ngoái thì kinh tế Mỹ cũng chỉ bị thất thâu chừng 0,3% mà thôi.
Đã vậy, các ngành sản xuất vật gia dụng – TV, máy nghe nhạc, tủ lạnh, v.v…. – thực tế đang giảm giá nhờ tiến bộ khoa học kỹ thuật nên chủ nhà có thấy mình bị “nghèo đi” cũng không lập tức chấm dứt việc mua sắm vật gia dụng ấy. Người ta sẽ bán chậm hơn chứ không bị ế ẩm đến nỗi phải hạ giá và sa thải nhân viên!
Nếu có suy rộng ra như vậy, người ta mới thấy rằng thị trường gia cư có thể đang bị chững, nhưng chẳng vì vậy mà làm kinh tế suy sụp khiến nhiều người thất nghiệp, khó mua nhà hơn. Thị trường gia cư có thể không làm kinh tế sụp đổ và vì thất nghiệp gia tăng do kinh tế sa sút sẽ làm việc mua bán nhà càng thêm khó khăn.
Nói vắn tắt lại, thời hoàng kim của chuyện nhà đất không còn nhưng sự thể chẳng u ám bi đát như nhiều người lo ngại. Sau khi bốc lên trời xanh, thị trường gia cư đang hạ cánh an toàn, chầm chậm, và đây không phải là điều dở cho những người muốn mua nhà!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình