Tình hình nhà đất 2007
Sau năm năm tăng vọt, thị trường nhà đất trong năm 2006 đã nguội dần nhưng vẫn chưa lạnh và chưa suy sụp mạnh như nhiều người e ngại. Tình hình năm tới sẽ ra sao"
Những người muốn mua nhà thì mong là giá nhà sẽ còn sụt nữa, người đang làm chủ nhà thì mong là nhà đừng mất giá mà còn tăng. Và mọi người đều cùng mong muốn là thị trường địa ốc đừng suy thoái, ảnh hưởng đến cả nền kinh tế rồi lợi tức hay công ăn việc làm của mình. Vì vậy, khi nói rằng nhà xuống hay lên giá, điều ấy là tin vui hay buồn thì cụng còn tùy.
Trong năm qua, kể từ giữa năm trở đi, có hai khu vực kinh tế sa sút hẳn và gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Đó là khu vực xe hơi của ba hãng lớn của Mỹ tại Detroit và khu vực gia cư điạ ốc. Phải nói là chỉ có xe hơi tại Detroit mới sa sút chứ các hãng xưởng ngoại quốc ráp chế xe hơi tại Mỹ vẫn làm ăn tử tế và bán xe rất chạy. Chế độ bao cấp, sức mạnh của các nghiệp đoàn và khả năng quản trị kém của ba doanh nghiệ Mỹ là lý do giải thích sự sa sút này.
Còn thị trường gia cư địa ốc thì đang ở trong một chu kỳ điều chỉnh – nhà xuống giá và bán chậm hơn - và như Chủ tịch hệ thống Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ đã nói từ đầu tháng 10 vừa qua, việc điều chỉnh ấy có thể khiến tốc độ tăng trưởng của kinh tế có thể bị hao hụt mất 1%, thí dụ như thay vì 3,6% một năm thì chỉ còn 2,6%. Câu hỏi là qua năm 2007, liệu tình trạng điều chỉnh ấy có kéo dài và còn trầm trọng hơn không" Người ta chưa thống nhất về câu trả lời.
Muốn tìm hiểu thì có lẽ phải đặt ngược câu hỏi: dân chúng Hoa Kỳ còn có khả năng mua nhà hay không" Khả năng ấy tùy thuộc vào ba yếu tố chính là 1) giá nhà, 2) phí tổn mua nhà (lãi suất tín dụng địa ốc) và 3) lợi tức của gia đình.
Trong thời thịnh đạt từ 2001 đến 2005, sau một giai đoạn tăng trưởng cũng khả quan từ 1991 đến năm 2000, thì dù giá nhà tăng vọt và lợi tức nói chung không gia tăng cùng tốc độ, người ta vẫn mua nhà dễ dàng khiến giá nhà càng tăng, chủ yếu là nhờ lãi suất rất thấp.
Từ giữa năm ngoái qua đầu năm nay, lãi suất địa ốc có lên chút đỉnh từ dưới đáy nhưng sau đó vẫn du di trong một biên độ hẹp, và không tăng. Nhiều nhà kinh tế dự đoán là qua năm tới giá nhà sẽ còn giảm, nhất là tại miền Tây, chủ yếu tại California, nhưng chỉ giảm chừng 5% mà thôi. Mức giảm sút ấy sẽ không ảnh hưởng mạnh đến khả năng mua nhà nếu lãi suất vẫn ở khoảng cách hiện nay, trung bình là 6,8% từ nay cho đến hết năm 2007.
Chúng ta có thể tính nhẩm như thế này:
Tính đến quý Ba năm nay (Q3-2006), tài sản về nhà cửa của dân chúng được định giá khoảng 20 ngàn tỷ (20 trillion). Nếu bị mất giá 5% thì coi như dân Mỹ bị “nghèo đi” mất một ngàn tỷ. Khi bị nghèo đi như vậy, người ta gặp “hiệu ứng phồn thịnh ngược” tức là sẽ tiết giảm chi tiêu, trung bình theo hệ số 0.04 (nghĩa là nghèo mất một đồng thì tằn tiện chi tiêu chừng bốn xu, theo tiêu chuẩn thông thường của kinh tế Mỹ).
Tài sản dân Mỹ mà bị mất một ngàn tỷ, họ sẽ chi tiêu ít hơn, chừng 40 tỷ Mỹ kim theo tiêu chuẩn đó. Con số 40 tỷ này thật ra chẳng thấm vào đâu nếu sánh với phí tổn về xăng dầu.
Trung bình trong sáu tháng giữa năm, giá xăng ở mức ba đồng một ga lông và gần đây đã sụt tới mức 2,25 đồng một ga lông. Xăng dầu chiếm chừng 4% tổng số tiêu thụ của các gia đình Mỹ, giá xăng mà sút giảm như vậy khiến họ… dư được tổng cộng 90 tỷ Mỹ kim để xài cho việc khác, hơn gấp đôi số tiết kiệm 40 tỷ vì nhà mất giá.
Phải tính xa xôi như vậy thì người ta mới thấy là giá nhà sút giảm 5% trong năm tới sẽ có ảnh hưởng rất ít đến việc chi tiêu và lợi tức khả dụng của các gia đình và vì vậy cũng không gây thiệt hại rộng lớn cho nền kinh tế nói chung. Trước nhất, không làm cho thị trường gia cư bị sụp đổ. Qua đến quý hai của năm tới, nạn suy trầm nhẹ sẽ chấm dứt và kinh tế Hoa Kỳ sẽ lại tăng trưởng mạnh từ quý ba trở đi.
Tuy nhiên, giá nhà có giảm 5% thì vẫn chưa là tin vui cho các gia đình muốn mua nhà.
Họ mong là nhà còn sụt giá hơn nữa! Không nên, vì nhà cửa mà sụt giá hơn thì kinh tế Mỹ bị ảnh hưởng nặng hơn, khi đó lợi tức của họ cũng sụt - và khả năng mua nhà cũng thế!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình