Trong năm năm thịnh đạt của thị trường địa ốc, giá nhà tăng vọt cùng với lãi suất thấp đã khiến gia chủ thấy tài sản của mình lên giá. Họ dùng tiền vốn đã nhồi vào trong ngôi nhà làm tải sản thế chấp để vay tiền hoặc xin tái tài trợ - nghĩa là vay một khoản khác để trả lại nợ cũ, kể cả nợ thẻ tín dụng, với lãi suất nhẹ hơn. Hiện tượng ấy mặc nhiên tạo ra một khối tiền mặt rất lớn, khiến dân chúng mua xắm, tu bổ sửa sang và kích thích sản xuất kinh tế.<"xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
Bây giờ, khi lãi suất bắt đầu tăng, dù rất nhẹ nhưng cũng tăng, nhất là kể từ đầu năm nay, số cầu về loại tín dụng gọi là home-equity đã giảm, sau khi lên tới đỉnh cao nhất từ năm năm nay. Điều ấy khiến giới ngân hàng và các công ty tài trợ phải suy nghĩ.
Làm sao khuyến khích thân chủ tiếp tục lấy nhà làm vốn đi vay, nghĩa là tiếp tục vay mượn"
Hai ngân hàng lớn là Wells Fargo và Bank of America đã tung ra những chương trình mới nhằm khuyến khích thân chủ mở ra những tín khoản (line of credit) dựa trên số vốn nằm trong ngôi nhà. Nhiều công ty tài trợ khác cũng tính theo chiều hướng ấy.
Wells Fargo có chương trình giảm lãi suất từ 0,375% đến 0,50% cho các thân chủ đã mở một trương mục vãng lai với mình. Bank of America thì gửi cho các thân chủ phiếu thưởng (cutomer reward) cho phép họ giảm lại suất đến 0,50% nếu mở tín khoản trên số vốn của ngôi nhà. Còn công ty tài trợ PNC Financial Services Group đề nghị thẻ tặng PNC Bank Visa trị giá 25 đồng và hai vé máy bay cho các thân chủ mở tín khoản mới.
Chúng ta đang gặp một chiều hướng mới, là lãi suất ngắn hạn đang tăng nhanh hơn lãi suất dài hạn và nâng cao chi phí tài chánh (gọi là tài phí - financial cost) của các tín khoản vay mượn ngân hàng. Vì vậy nhiều người mới nghĩ đến loại tín dụng với lãi suất cố dịnh, nhằm bảo đảm một khoản tài phí nhất định và sẽ không tăng. Các nhà tài trợ, ngân hàng và công ty tài chánh, vì vậy mới tung ra nhiều chương trình cho vay với lãi suất cố định, có thể trong thời hạn 15 năm. Theo hệ thống ngân hàng Wachovia Corp, đến 40% thân chủ năm nay đã xin vay tín dụng địa ốc với lãi suất cố định so với 30% vào năm ngoái. Sun Trust Banks thì cho biết là 25% thân chủ đã chọn lối vay với lãi suất cố định so với có 10% vào năm ngoái.
Nói vắn tắt, khi lãi suất tăng hay giảm, các nhà tài trợ, là ngân hàng và công ty tài chánh, cũng nghĩ ra giải pháp khuyến khích thân chủ vay tiền, nhưng theo lối khác. Thân chủ là người nuôi sống họ.
Các thân chủ nên tính toán thế nào về các chương trình ưu đãi này của giới tài trợ"
Khi vay tiền, người ta cần chú ý đến nhiều yếu tố hơn là chỉ quan tâm đến lãi suất hoặc ngạch số cao hay thấp của tín khoản được đề nghị. Việc tái tài trợ là quyết định có lợi nếu mình vay một số tiền lớn và loại lãi suất biến thiên (adjustable mortgage rate) sắp tới kỳ điều chỉnh. Ngược lại, nếu thân chủ chỉ có một tín khoản nhỏ lại trả lãi suất cố định thấp thì việc tái tài trợ này không có lợi.
Ngoài ra, các thân chủ cũng còn phải chú ý đến một yếu tố khác. Đa số những người đi vay tín dụng địa ốc thường chọn loại tín dụng 30 năm, nghĩa là tuần tự trả tiền vốn trong ba chục năm. Nếu số tiền vốn cần hoàn trả đã giảm thấp thì người ta có thể thanh toán nhanh hơn, trong vòng 10 năm và giảm bớt khoản tiền lời phải thanh toán. Bớt nợ là bớt lo. Đã thế, nếu kinh tế suy trầm trong thời gian tới, ngân hàng trung ương Mỹ có thể sẽ hết nâng mà còn giảm lãi suất.
Đồng thời, những người đã vay vài năm trước một tín khoản nay có thể xin tái tài trợ với một tín khoản khác có lãi suất thấp hơn. Dù thiên hạ nói gì thì nói chứ có 10% các nhà tài trợ hiện đang đề nghị lãi suất thấp hơn lãi suất căn bản (so với 8,9% nam ngoái) và 31% đang đề nghị lãi suất chỉ bằng lãi suất căn bản prime rate, loại lãi suất thấp nhất dành cho những thân chủ đáng tin nhất.
Các thân chủ cũng còn một giải pháp khác là chọn lãi suất cố định cho một phần của tín khoản và đổi lại lãi suất biến thiên nếu như lãi suất sẽ hạ sau này. Bank of America chẳng hạn có đề nghị chương trình miễn lệ phí cho việc thay đổi thể thức này.
Kết luận vì vậy là thân chủ có nhiều giải pháp khác nhau và cần suy tính kỹ lưỡng. Và nhất là đừng quên rằng dù mình đổi qua lãi suất cố định thì trước mắt vẫn thấy tiền lời hàng tháng có thể tăng, vì nhiều người đi vay loại "chỉ trả lãi, chưa trả vốn" và các nhà tài trợ thì thường yêu cầu thân chủ mà đổi qua lãi suất cố định sẽ phải trả cả vốn lẫn lời.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình