Thị Trường Địa Ố Đã Qua Hồi Báo Động"
Hôm Thứ Tư 25 vừa qua, Uỷ ban Tiền tệ và Tín dụng của hệ thống ngân hàng trung ương Mỹ đã thông báo lãi suất được giữ nguyên.
Đây là lần thứ ba mà ủy ban FOMC nay lấy quyết định duy trì lãi suất liên ngân hàng (federal funds rate) ở mức 5,25%. Lãi suất này là nền tảng của mọi loại lãi suất mà các ngân hàng tính cho thân chủ và vì vậy trực tiếp ảnh hưởng đến việc vay mượn và qua đó chi phối sinh hoạt kinh tế của nước Mỹ và các nước nào trên thế giới cùng sử dụng đồng Mỹ kim để thanh toán việc mua bán.
Quyết định ấy rất được thị trường địa ốc chú ý.
Từ tháng Sáu năm 2004 đến tháng Sáu năm nay, ngân hàng trung ương Mỹ đã tăng lại suất 17 lần, mỗi lần 25 điểm (0,25%) để nâng lãi suất tối thiểu từ mức 1% lên tới 5,25% như ngày nay. Lý do là kinh tế Mỹ đã tăng trưởng mạnh và nguy cơ lạm phát tái xuất hiện. Một hậu quả của việc tăng lãi suất ấy là khiến cho tiền vay mượn trở thành đắt đỏ hơn và là một nguyên nhân, không phải duy nhất, khiến lãi suất địa ốc gia tăng. Khi loại mortgage rate này tăng, việc mua nhà trở thành khó khăn tốn kém hơn và làm thị trường địa ốc bắt đầu đình đọng, giá nhà hết tăng và nhà bán chậm hơn.
Sau đợt cuối vào ngày 29 tháng Sáu vừa qua, lãi suất nền vẫn được FOMC giữ nguyên trong các kỳ họp tháng Tám, tháng Chín và ngày hôm qua (họ họp sáu tuần một lần vào các ngày Thứ Ba và Thứ Tư, qua ngày Thứ Tư thì loan báo quyết định về lãi suất).
Trên nguyên tắc, ngân hàng trung ương Mỹ không báo trước các quyết định của mình để tránh nạn đầu cơ và sau mỗi quyết định thì chỉ thông báo rất chung chung rồi vài tuần sau mới công bố nội dung thảo luận của FOMC trong kỳ họp trước. Lãi suất căn bản này mà nhích bằng hạt bụi cũng đủ chuyển dịch cả tỷ bạc ngoài thị trường nên quyết định về lãi suất là một thông tin sinh tử không thể tiết lộ trước.
Vì vậy thị trường phải tìm hiểu những thông tin chung chung và biên bản chi tiết sau đó của các buổi họp của FOMC rồi đối chiếu với tình hình kinh tế để suy đoán ra chiều hướng quyết định của 10 người ngồi trong FOMC, dưới sự chủ tọa của người thứ 11, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Mỹ, ông Ben Bernanke.
Hồi đầu tháng, cách đây đúng ba tuần, ông Bernanke này báo động rằng sự sa sút của thị trường đia ốc Mỹ có thể dẫn tới nạn suy trầm kinh tế. Lời dự báo ấy khiến thị trường xanh mặt! Hai ngày sau, vị tiền nhiệm của ông là nguyên Chủ tịch Alan Greenspan lại có lời phát biểu khác: thị trường địa ốc Mỹ coi như đã qua khỏi nạn suy sụp, tức là hạ cánh an toàn.
Sau năm năm tăng trưởng tới mức kỷ lục thì thị trường này phải đi vào chu kỳ điều chỉnh, nặng hay nhẹ là tùy khả năng điều tiết của ngân hàng trung ương và cũng tùy vào phản ứng tâm lý của thị trường, nghĩa là của những ngươi trong cuộc, trong đó có độc giả của trang báo này! Bây giờ, căn cứ trên những dự đoán - có khi mâu thuẫn - của chính những người trong cuộc, như các ông Bernanke, Greenspan và nhiều nhà nghiên cứu kinh tế khác của các ngành xây cất, tài trợ hay mãi dịch bất động sản, v.v… sự thể ngoài đời đang diễn tiến thế nào"
Câu trả lời an toàn nhất là… chúng ta không biết. Nếu vậy thì ai đọc trang Việt Báo Địa Ốc làm gì! Chúng ta cần tìm hiểu sâu xa hơn một chút để có những chỉ dấu theo dõi và dự đoán.
Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ vừa công bố tháng Chín tài liệu nghiên cứu của một kinh tế gia ăn lương của định chế này. Đây là cơ sở cho những tính toán và quyết định của cơ quan sẽ ấn định lãi suất nên ta cần biết rõ. Người tò mò hay phải phụ trách phần kinh tế của trang địa ốc có thể lên website của Hội đồng Dự trữ Liên bang (ngân hàng trung ương Mỹ) để tham khảo tài liệu vừa được đưa lên đó tuần trước.
Kinh tế gia J. Benson Durham của phân bộ tiền tệ trong hệ thống ngân hàng trung ương Mỹ dự báo là thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ có thể sẽ còn giảm chút đỉnh trong năm tới, nhưng chỉ chút đỉnh thôi, chứ không đột ngột rớt giá làm nhiều người táng gia bại sản và kinh tế bị suy trầm, khủng hoảng.
Vấn đề ở đây có hai vế.
Thứ nhất là thực tế cung cầu của nhà cửa đối chiếu với giá cả hay phí tổn của việc mua nhà so sánh với khả năng hay lợi tức của thiên hạ. Thứ hai là phản ứng tâm lý của thiên hạ đối với thực tế ấy, vì sẽ tác động ngược vào chuyện cung cầu và giá cả.
Ông Durham này cảnh báo rằng thị trường đừng hốt hoảng mà phản ứng vội vàng, chính sự hốt hoảng ấy mới gây ra tai họa. Thực tế thì sau khi tăng giá rất mạnh và nhà bán rất nhanh, lẽ cung cầu giữa những ai xây hay bán nhà với những ai muốn mua nhà, sẽ phải có lúc bình tâm nghĩ lại và chuyện nhà cửa bốc giá lên trời sẽ không còn. Nhưng chẳng vì vậy mà giá nhà sẽ sụt và nhà sẽ ế nặng khiến mọi ngành kinh tế khác đều lãnh hậu quả và dội ngược vào thị trường địa ốc.
Kết luận ngắn gọn: hạ cánh an toàn và người mua nhà nay có triển vọng hơn. Nhưng qua năm tới thì sao"
Ngoài tài liệu nghiên cứu của ngân hàng trung ương Mỹ, người ta cũng được tham khảo biên bản kỳ họp hôm 20 tháng Chín của Uỷ ban FOMC, với nhận định là thị trường bất động sản đang nguội hẳn, nhưng kinh tế vẫn tăng trưởng tốt đẹp vào năm tới khi sự đình đọng của thị trường này chấm dứt. Nghĩa là trong tháng trước, ngân hàng trung ương Mỹ đã suy nghĩ và quyết định không tăng lãi suất, đã giữ nhận định lạc quan về kinh tế và canh chừng lạm phát nhưng cho rằng thị trường địa ốc Mỹ không sụp đổ. Qua năm tới sẽ lại bình hoà.
Đấy là "miệng người sang, có gang có thép". Nhưng người thường - ngoài hệ thống ngân hàng trung ương Mỹ - thì nghĩ sao"
Sau khi dự đoán là thị trường bất động sản sa sút sẽ kéo xập nền kinh tế Mỹ ("kịch bản bi quan"), giới kinh tế gia trong ngành địa ốc đang điều chỉnh lại nhận định và dự đoán.
Họ điều chỉnh lại vì thực tế đã xảy ra trái ngược với dự phóng bi quan trước đây.
Số bán loại nhà cá nhân tại Hoa Kỳ (mới, cũ hay chung cư condo) đã sụt mất 23% từ đỉnh cao vào tháng Năm năm 2005 tới tháng Bảy vừa qua. Lúc ấy, ai mà chẳng sợ. Nhưng qua tháng Tám, tình hình đã bớt nhợt nhạt khi số nhà bán trong toàn tháng đã tăng hơn 4%. Số nhà mới xây (housing starts) cũng vậy, sụt 24,5% từ tháng Hai đến tháng Tám, rồi lại tăng hơn 4% trong tháng Chín và hiện nay, số nhà cũ bán ra đã trở lại mức bình hoà trong tháng Tám sau khi sụt 13% trong suốt một năm.
Những dữ kiện thực tế ấy khiến mọi người nghĩ lại: sau năm năm đã quen với mức tăng giá hay tăng số bán tới mười mấy phần trăm, người ta cho rằng một mức gia tăng quãng 4% là thảm kịch! Nếu cứ nghĩ vậy thì chính phản ứng đó sẽ gây ra thảm kịch!
Cho nên, dù tương lai ra sao chưa ai có thể biết - một vụ chuyển động chính trị sau bầu cử khiến đảng Dân chủ kiểm soát cả Hạ và Thượng viện và thị trường chứng khoán tuột dốc trên đỉnh cao, hoặc một đột biến an ninh tại Trung Đông, v.v… - người ta vẫn có thể kết luận là thị trường địa ốc Mỹ đã thoát khỏi nguy cơ khủng hoảng, sẽ còn trì chậm qua đến năm tới, nhưng vẫn có triển vọng tốt đẹp sau đó.
Và về trường kỳ, vì dân số Mỹ vẫn tăng, cơ cấu dân số vẫn trẻ và tâm lý dân chúng rất lạc quan để sinh con đẻ cái, trong khi xã hội vẫn đón nhận và hội nhập di dân (hợp pháp, please) hơn hẳn mọi xứ công nghiệp khác trên thế giới, việc xây nhà hay mua bán nhà là kỹ nghệ vẫn ăn tiền! Những chuyện ấy, người ta được biết khi cơ quan Census Bureau của Mỹ thông báo là dân số Hoa Kỳ (không kể di dân lậu) đã vượt ngưỡng 300 triệu vào ngày 17 tuần trước. Tức là tăng 100 triệu - thêm 50% - trong có 39 năm, mà sẽ còn tăng, thành 400 triệu vào năm 2043 này!
Tôi ơi, đừng tuyệt vọng!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình