Có hai văn kịên liên quan đến sự chuyển nhượng của một bất động sản mà ta thường gặp là Grand Deed và Quitclaim Deed.
1- GRAND DEED
Đa số chúng ta khi mua nhà qua thủ tục Escrow thường được người bán (Seller) ký một tờ giấy gọi là Grand Deed (có thể tạm dịch là Văn Tự bán nhà). Nội dung của văn tự này có những điều khoản như sau:
- Tên của người bán, tên của ngươì mua
- Điạ chỉ của bất động sản ở City nào, County nào, và State nào"
- Ghi chi tiết của bất động sản: Lot number, Tract number, County, State, recorded In Book number of Maps and Page number, Parcel number, Transfer Tax.
- Chữ ký cuả người bán có thị thực (Notary public)...
Grand Deed được dùng với ý nghĩa:
- Người bán bảo đảm rằng trên phương diện pháp lý người bán có đầy đủ thẩm quyền (lawful owner) trên tài sản này và có đầy đủ thẩm quyền để bán tài sản này.
- Người bán bảo đảm rằng tài sản đem bán không bị chế tài bởi bất cứ ai hay vì bất cứ lý do gì (free from all encumbrance or liens ...).
Đây là văn kiện được dùng để bán tài sản (transfer) và được bảo đảm nhiều nhất (It provides the greatest protection of any deed).
Khi mọi thủ tục mua bán đã đầy đủ, Giấy tờ ở Escrow đã hoàn tất, Grand Deed sẽ được record ở County (tài sản ở đâu thỉ record ở County đó). Nhân viên County sẽ đóng dấu và cho con số thứ tự cùng ngày, giờ trên tở Grand Deed. Như vậy là thủ tục mua bán đã xong, gọi là đóng Escrow (Escrow closed). Nhân viên escrow sẽ thông báo ngay cho quý vị hoặc ngươì đại diện (Agent) cuả quý vị và cũng kể từ giờ phút này tài sản thuộc về quý vị. Quý vị có thể có chìa khóa vào nhà ngay lúc đó (một số seller đợi lấy tiền rồi mơí đưa chìa khóa, thường không quá lâu, khoảng 2, 3 giờ sau seller sẽ nhận được check từ Escrow). Một số Agent có kinh nghiệm nên rất cẩn thận đã ghi trong giấy giao kèo mua bán (Purchase agreement) thủ tục trao chìa khoá (chìa khoá sẽ đưa cho ai và đưa khi nào v. v.) .
Nhưng có một câu hỏỉ được đặt ra là sau khi người bán ký giấy Grand Deed tức là đã closed of Escrow rôì, sau đó người mua mơí khám phá ra là căn nhà này còn có mấy món nợ, laị có cả 2, 3 người khác nữa làm chủ v.v... lúc đó tìm đâu ra người bán (seller) để mà kiện" Để trấn an những lo sợ này, khi đi mua nhà, R.E. Agent sẽ hướng dẫn quí vị đoì hỏi người bán (Seller) (điều khoản có trong giấy tờ contract) phải mua một Title Insurance cho quý vị. Title Insurance là một công ty có giấy phép hành nghề hợp pháp, có địa chỉ rõ ràng đứng ra bảo đảm cho quí vị và sẽ bồi thường cho quí vị nếu có những sai trái nêu lên ở trên. Để có được sự bảo đảm này chúng ta phảỉ trả cho công ty Title Insurance một số tiền nhiều hay it tuỳ theo giá trị của một bất động sản (khỏang $2,000 cho một bất động sản trị giá $500,000). Số tiền mua Title Insurance thường do ngươì bán trả (thường thôi chứ không phải tuyệt đôí) nếu khi ký giao kèo mua bán (Purchase agreement), quý vị dánh dấu " X" vào chỗ Seller trả tiền Title Insurance. Nếu quý vị đánh dấu "X" vào chỗ Buyer thì ngươì mua nhà phải trả khoản tiền này. Tuy nhiên cũng có nhiều loại Title Insurance, có loại baỏ đảm một phần có loại bảm đảm toàn thể (tuỳ theo chúng ta mua loại nào...). Chúng tôi sẽ có bài viết về Title Insurance .
2- QUITCLAIM DEED.
Quitclaim Deed là từ bỏ toàn thể hay một phần chủ quyền của mình trên Văn Tự chuyển nhượng bất đông sản. Quitclaim Deed có thể thêm hay bớt ngươì trên chủ quyền của một bất động sản (A Quitclaim Deed will remove from or add someone to the title to your home or other property). Những chi tiết trong Quitclaim Deed cũng giống như trong Grand Deed. Quitclaim Deed cũng được record ở county như Grand Deed. Nhưng Quitclaim Deed khác vơí Grand Deed vì nó không cam kết (warrant) một điều gì trên taì sản này. Quitclaim Deed thường chỉ được dùng cho những ngươì trong gia đình hoặc vợ chồng (Transfer property between people well-known to each other) Thí dụ : Đứng tên khi mua nhà là cha mẹ, nay muốn để thêm tên con vào chủ quyền căn nhà, hoặc cho vợ chồng khi xưa mua nhà còn độc thân, nay đã lập gia đình và muốn để thêm tên ngươì phối ngẫu vào chủ quyền căn nhà .
Một số Lender cũng đòi hỏỉ văn tự này. Trường hợp hai vợ chồng hợp pháp (có giấy giá thú) nhưng chỉ có một người đứng tên riêng mua nhà thì Lender đòi hỏỉ ngươì không có tên trong văn tự mua nhà phaỉ ký giấy Quitclaim Deed . Sở dĩ Lender đòi hỏỉ giấy này vì Lender muốn đề phòng sau này ngươì phối ngẫu kia sẽ không lấy cớ là taì sản cuả chung để đòì chia đôi taì sản, lúc đó sẽ thiệt hại cho Lender.
Quitclaim Deed không được baỏ đảm bởi Title Insurance ...
Cũng xin nhấn mạnh rằng baì này chỉ được coi như là một taì liệu tham khảo (Information) chứ không phải là lờì khuyên về luật pháp. Quý vị muốn biết rõ và làm cho đúng luật nên tham khảo vói luật sư của quý vị cũng như tham khảo vơí chuyên viên thuế vụ (về Gift tax và Transfer tax...).
Hoàng Nguyên Linh
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình