Những khu vực gia cư nào mà nhà có thể sụt giá"
Câu hỏi này gây tò mò cho mọi người, nhất là cho những ai vì lý do này hay lý do khác đang mong là nhà sẽ lên giá như đã từng lên trong quá khứ.
Thứ Ba vừa qua, Công ty PMI Mortgage Insurance Co. vừa công bố chỉ số rủi ro trên thị trường địa ốc Hoa Kỳ, gọi là U.S. Market Risk Index. Theo PMI, một số thị trường nóng nhất của Hoa Kỳ nay đang nguội dần, nhưng sức năng động của kinh tế đã phần nào cân bằng và giảm thiểu nguy cơ sụt giá đột ngột.
PMI khai thác dữ kiện của cơ quan OFHEO (Office of Federal Housing Enterprise Oversight), của Văn phòng Thống kê Lao động và những chỉ số về khả năng mua nhà do chính mình tính ra rồi lượng định về sự thăng trầm lên xuống của giá nhà tại 50 khu vực địa ốc lớn nhất Hoa Kỳ. Phương pháp của PMI là đúc kết thành một chỉ số tổng hợp, từ một tới 1.000, về rủi ro sụt giá nhà trong vòng hai năm tới. Chỉ số càng lớn thì rủi ro sụt giá càng cao. Một khu vực có chỉ số 100 có nghĩa là có 10% xác suất (hay tỷ lệ rủi ro) là nhà sẽ sụt giá trong hai năm tới.
Theo bản nghiên cứu vừa công bố thì trong quý một của năm nay, chỉ số trung bình trên toàn quốc là 288, tăng một điểm so với quý trước (tam cá nguyệt cuối của năm 2005), và tăng 70 điểm so với cách đó một năm. Nghĩa là các thị trường Hoa Kỳ có rủi ro sụt giá ước lượng khoảng 28,8%, so với quý một của năm ngoái là 21,8%. Trong bản nghiên cứu này, PMI không tính tới thị trường địa ốc trong khu vực New Orleans vì những hậu qủa bất ngờ và thái quá của trận bão Katrina năm ngoái.
Theo PMI, đà tăng trưởng gia cư tại Hoa Kỳ đã giảm hẳn tại nhiều nơi nhưng nhờ sức năng động của kinh tế, người ta không e sợ một vụ sụt giá đột ngột và đồng loạt mà chỉ thấy nhiều thị trường sẽ nguội dần. Trên tổng số 50 khu vực gia cư, có 13 khu vực mà chỉ số rủi ro lại cao hơn 500, nghĩa là rủi ro sụt giá cao hơn 50% trong vòng hai năm tới.
Cái nhức tim là trong số 13 khu vực rủi ro nhất thì California có tám khu vực, phân nửa nằm tại miền Nam!
Khu vực có rủi ro cao nhất Hoa Kỳ nằm tại California, đó là vùng San Diego-Carlsbad-San Marco, với chỉ số rủi ro lớn nhất là 599. Một nơi đáng chú ý khác là khu vực Santa Ana-Anaheim-Irvine của quận Cam, với chỉ số rủi ro đứng hàng thứ tư (588 điểm), ngay trước vùng Sacramento-Arden-Arcade-Roseville (585) và Riverside-San Bernardino-Ontario (583). Còn khu vực Los Angeles và phụ cận (Los Angeles-Long Beach-Glendale) có chỉ số rủi ro là 575.
Ngược lại, nhìn từ dưới lên thì Pittsburgh có rủi ro không đáng kể là 57 (5,7% xác suất sụt giá nhà). Đáng chú ý hơn cả là tình hình Texas, với các khu vực gia cư như Houston, Austin, Dallas hay San Antonio, đều có chỉ số rủi ro thấp hơn 100 điểm. Người ta có thể suy diễn là căn cứ trên các thống kê về kinh tế, nhà đất, việc làm hay lương bổng thì giá nhà tại Texas còn quá rẻ và ít có rủi ro mất giá so với các khu vực miền Nam của California. Nhưng thống kê ấy không nói là giá nhà ở các khu vực "ít rủi ro" sẽ có thể tăng sau này, hoặc giá nhà đất ở những nơi có rủi ro cao tất nhiên là sẽ sụt. Người ta còn cần nhiều thông tin khác, kể cả và nhất là những thông tin về tương lai, về những chuyện chưa xảy ra.
Phúc trình nghiên cứu của PMI cho thấy là giá nhà đã hết tăng mạnh ở nhiều khu vực, nhưng nói chung thì vẫn còn tăng, và phân nửa các khu vực vẫn thấy giá nhà tăng đến hai số (10% trở lên) và PMI kết luận là chiều hướng tăng giá không thể tiếp tục mãi mà sẽ giảm dần. Xin nói cho rõ hơn: đà gia tăng sẽ giảm, chứ không phải là giá nhà sẽ giảm!
Ngoài ra, người đọc có thể biết thêm vài chi tiết đáng chú ý khác như sau.
Những khu vực có rủi ro cao nhất đều nằm ở các tiểu bang duyên hải (tám trong 13 khu vực rủi ro nhất là tại California, năm khu vực kia nằm tại vùng Đông Bắc tiếp giáp Đại Tây Dương).
Có năm khu vực mà giá nhà vẫn tăng quá 20%, như Phoenix của Arizona hay Orlando của Florida; và bốn khu vực mà mức gia tăng thấp hơn 10% (thí dụ như vùng San Diego, nhà chỉ tăng giá có 7,7% trong năm qua).
Trong quý đầu của năm nay, khả năng mua nhà (affordibility rate) có giảm tại phân nửa các khu vực gia cư và ngược lại có tăng nhẹ ở 19 khu vực khác do giá nhà tăng chậm hơn. Năm trong 19 khu vực này nằm tại Texas và sáu khu vực khác trong số này nằm tại vùng Trung-Tây Midwest.
Trên đại thể thì số nhân dụng (số người có việc làm) đã tăng mạnh trên ngần ấy khu vực gia cư ngoại trừ bốn vùng là Detroit, Miwaukee, Cleveland và Warren của Michigan. Nơi mà đà nhân dụng tăng mạnh nhất là Las Vegas và Phoenix. Số nhân dụng này phản ảnh sức năng động kinh tế (kinh tế mạnh người ta mới có thêm việc làm) và nâng cao khả năng mua nhà của dân cư địa phương.
Sau đây là bảng số rủi ro của 49 khu vực (không kể New Orleans), xếp theo thứ tự từ cao nhất tới thấp nhất. Các khu vực của California được in nghiêng để bạn đọc dễ nhận ra.
1. San Diego-Carlsbad-San Marcos, Calif., 599
2. Nassau-Suffolk, N.Y., 589
3. Boston-Quincy, Mass., 588
4. Santa Ana-Anaheim-Irvine, Calif., 588
5. Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, Calif., 585
6. Riverside-San Bernardino-Ontario, Calif., 583
7. Oakland-Fremont-Hayward, Calif., 582
8. Los Angeles-Long Beach-Glendale, Calif., 575
9. Providence-New Bedford-Fall River, RI-Mass., 568
10. San Francisco-San Mateo-Redwood City, Calif., 560
11. San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, Calif., 559
12. Cambridge-Newton-Framingham, Mass., 537
13. Edison, N.J., 536
14. New York-White Plains-Wayne, N.Y.-N.J., 498
15. Las Vegas-Paradise, Nev., 481
16. Newark-Union, N.J.-Penn., 459
17. Fort Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beac Washington-Arlington-Alexandria, D.C.-Va.-Md.-W.Va., 431
19. Miami-Miami Beach-Kendall, Fla., 359
20. Minneapolis-St. Paul-Bloomington, Minn.-Wis., 355
21. Detroit-Livonia-Dearborn, Mich., 337
22. Baltimore-Towson, Md., 307
23. Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Fla., 294
24. Virginia Beach-Norfolk-Newport News, Va.-N.C., 278
25. Warren-Troy-Farmington Hills, Mich., 184
26. Orlando-Kissimmee, Fla., 179
27. Phoenix-Mesa-Scottsdale, Ariz., 175
28. Atlanta-Sandy Springs-Marietta, Ga., 165
29. Denver-Aurora, Colo., 149
30. Philadelphia, 130
31. Chicago-Naperville-Joliet, Ill., 127
32. St. Louis, Mo.-Ill., 112
33. Seattle-Bellevue-Everett, Wash., 109
34. Portland-Vancouver-Beaverton, Ore.-Wash., 108
35. Milwaukee-Waukesha-West Allis, Wis., 108
36. Kansas City, Mo.-Kan., 101
37. Austin-Round Rock, Texas, 93
38. Charlotte-Gastonia-Concord, N.C.-S.C., 87
39. Houston-Sugar Land-Baytown, Texas, 83
40. Dallas-Plano-Irving, Texas, 80
41. Nashville-Davidson-Murfreesboro, Tenn., 71
42. Fort Worth-Arlington, Texas, 69
43. Cleveland-Elyria-Mentor, Ohio, 68
44. Columbus, Ohio, 65
45. San Antonio, 65
46. Cincinnati-Middletown, Ohio-Ky.-Ind., 64
47. Memphis, Tenn.-Miss.-Ark., 61
48. Indianapolis-Carmel, Ind., 58
49. Pittsburgh, 57
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình