Ngày xưa – tức là cách đây vài năm thôi, năm 2000 – có một kinh tế gia là Robert Schiller của Đại học Yale đã viết cuốn sách có tựa đề là “Irrational Exuberance” để nói về tâm lý lạc quan thiếu lý trí của thị trường khi tin tưởng rằng giá cả một mặt hàng nào đó sẽ tăng và con tăng hoài. Chữ “irrational exuberance” này có thể được dịch nôm na dễ hiểu là “hồ hởi sảng” (theo kiểu bà con người Nam) hay “lạc quan tếu” (như lối nói của dân miền Bắc).
Tựa đề ấy lấy chữ của ông Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Alan Greenspan trong bài diễn văn ông đọc từ tháng 12 năm 1996 để cảnh báo thị trường là đừng quá lạc quan. Nhiều nhà kinh tế có nghiên cứu sâu xa thì tin rằng chữ ấy nhờ ông Greenspan mà thành nổi tiếng, nhưng không phải là một phát minh của ông Greenspan. Dù sao, ông Greenspan báo động mà không ai tin cứ nhào vô thị trường chứng khoán mua cổ phiếu các công ty “cao kỹ” (hi-tech) làm chỉ số Nasdaq bốc tới chóng mặt. Sau khi cuốn sách của ông Shiller xuất bản, qua năm 2001 thị trường ấy mới bể và bà con ta có nhiều người đang là triệu phú, có bạc triệu, biến thành thiên phú, chỉ còn bạc ngàn.
Mà chuyện ấy ăn nhập gì tới mục nhà cửa địa ốc của bà con không" Có chớ!
Tuần qua, Giáo sư Shiller lại vừa nhắc tới nạn hồ hởi sảng. Ông nhận định rằng chu kỳ tăng giá nhà đất vừa qua (2001-2005) là một đợt lên giá lớn nhất trong lịch sử Hoa Kỳ, có thể so sánh được với tình hình sau Chiến tranh Thế giới Thứ hai, khi các cựu chiến binh trở về, lập gia đình, mua nhà, đẻ con và mở ra một thời kỳ mà nhà cửa bán rụp rụp… Ông hàm ý là bà con đừng hồ hởi sảng lạc quan tếu nữa vì tình hình hết còn ngon lành tốt đẹp như xưa.
Ông Shiller được hãng Standard & Poors mời nghiên cứu để phát triển ra một mô thức kinh tế học về giá cả nhà đất (S&P/Case Shilller Home Price Index) trong đó ông tính ra chỉ số giá nhà từ các cuộc khảo sát tại 10 thành phố lớn. Chỉ số ấy bắt đầu được dùng làm cơ sở cho việc giao dịch mua bán các loại chứng khoán có hạn kỳ (futures) hay các loại “hứa phiếu” (options) trên thị trường Chicago Mercantile Exchange. Nói cho dễ hiểu là giới đầu tư có thể vô đó mua phiếu cá độ về giá nhà, lên hay xuống tùy nơi và tùy cách mình tính. Tính trật thì lỗ, trúng thì lời. Và thị trường ấy có luật lệ đàng hoàng!
Tiếp xúc với truyền thông báo chí để giới thiệu Chỉ số Giá nhà của S&P, Giáo sư Shiller cho biết là việc thị trường gia cư đang nguội là chỉ dấu báo hiệu rằng chu kỳ tăng giá đang chấm dứt và nếu dùng chỉ số ấy để mua bán đầu tư thì người ta có thể ngừa được lỗ lã khi giá cả lên xuống bất ngờ.
Chuyện này, phải là dân trong nghề mới biết được, chứ bà con mua hay bán hay làm môi giới về địa ốc có khi bất cần. Xin nói thêm cho bà con khỏi… hồ hởi sảng: trong loại thị trường đầy tư rất phức tạp này, chỉ có chừng 5% là làm giàu, và giàu lớn vì ăn hết tiền của 95% bị lỗ kia! Ngon thì cứ vô thử!
Tại buổi tiếp xúc để giới thiệu ở New York vào ngày Thứ Sáu 16 vừa qua, viên chức của Standard & Poors phụ trách về Chỉ số Giá nhà này cho biết là các hãng bảo hiểm từ nay có thể bán một loại bảo hiểm mới, dựa trên Chỉ số Giá nhà, để giúo các thân chủ khỏi thiệt khi giá nhà sụt. Nhân đó, ông nêu ra một nhận xét đáng chú ý: “đầu tư vào địa ốc là một nghiệp vụ ổn định, không thăng trầm quá mạnh như đầu tư vào cổ phiếu.” Cứ coi chỉ số chứng khoán lên xuống như yoyo vào tám tuần qua thì bà con hiểu ông David Blitzer này muốn nói gì!
Phần mình, Giáo sư Shiller cho biết: trước đây, nhờ lãi suất rẻ trong khi nhà lên giá, người ta có thể tái tài trợ (refinance) và trở thành giàu có hơn, tiêu xài dễ dàng hơn. Bây giờ, muốn tiêu xài hay tìm nguồn tài chánh thì người ta phải tìm cách khác.
Tuy nhiên, bà con mình cũng cần nhìn vô một chuyện thiết thực của giá cả.
Khi nhà lên giá, người bán có lời và có thế bảnh và người môi giới thấy vui nếu nhà tăng giá mà vẫn bán chạy, còn bà con muốn mua nhà thì thấy mệt, chạy tiền muốn hụt hơi. Bây giờ, người bán yếu thế, người môi giới hết kiềm lời nhanh và nhiều như trước, nhưng người mua lại có nhiều hy vọng làm chủ ngôi nhà hơn, miễn là tình hình lương lậu và việc làm vẫn khả quan. Nói cách khác, thị trường có lên hay xuống hay đi vào bình ổn thì vẫn có người có lợi. Tin vui hay buồn là còn tùy theo tư thế của mình.
Và trong chiều hướng chung thì nơi này nơi khác vẫn có ngoại lệ. Hãy ngó vô quận Cam mà coi. Số nhà bán có chậm hơn, giá nhà tăng cũng chậm hơn, nhưng vẫn tăng. Không có vụ sụt giá nhà. Lý do chính là dân số và di dân… Cứ hỏi bà con ở xa thì biết. Khi về hưu, đa số muốn về Cali. Khi có tiền, đa số muốn đầu tư vào Cali! Đây là nơi nhà cao giá nhưng thực phẩm lại ngon và rẻ, khí hậu lại ấm áp và công việc vẫn năng động nhờ kinh tế phát đạt.
Đừng hồ hởi sảng nhưng cũng chớ bi quan lầm!
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình