Bán Tháo Và Sai Áp Nhà: Điều Cần biết
Vũ Linh
Khoảng năm chục triệu gia đình đang gặp khó khăn...
Báo New York Times, trong số ra Tháng Mười Một năm ngoái đã loan tin số lượng nhà bị ngân hàng sai áp sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2010. Ít ra cũng sẽ có hơn hai triệu rưởi nhà bị sai áp trong năm nay, trong khi giá nhà trung bình sẽ rớt thêm 10% nữa.
Đối với những người thắc mắc tại sao cuộc khủng hoảng gia cư vẫn tiếp tục sau khi TT Obama đã tung ra kế hoạch 75 tỷ cứu nguy, gọi là Making Home Affordable Program, cho các ngân hàng sửa đổi lại nợ nhà để giúp những gia chủ bị kẹt tiền vì mất việc làm, thì báo “phe ta” Times đã có câu trả lời và nhìn nhận: "vì kế hoạch cứu nguy của TT Obama đã sai trật ngay từ đầu" (the Obama plan has been flawed from the start).
Trên căn bản, chương trình cứu nguy này dựa trên thiện chí của các ngân hàng, chịu cho sửa đổi nợ hay không. TT Obama loan tin rằng sẽ có đến bốn triệu gia đình được giúp đỡ sửa nợ và thoát nạn. Ngay từ đầu, cũng như cột báo này đã viết, không ai tin vào con số lạc quan này hết. Và thực tế cho thấy là đúng vậy, con số mấy triệu chỉ có trong diễn văn bóng bẩy của TT Obama. Cho đến nay, chỉ mới có 750,000 người được cho điều chỉnh tạm thời, và lèo tèo 66,000 được điều chỉnh thực thụ. Nếu tình hình gia cư không cải thiện, và tỷ lệ thất nghiệp không suy giảm sớm, thì phần lớn những 750,000 người được điều chỉnh tạm thời sẽ không còn đủ điều kiện điều chỉnh nợ thực thụ nữa và sẽ mất nhà.
Có khá nhiều lý do kế hoạch này đã thất bại:
-Sửa đổi nợ tức là kéo dài thời gian nợ ra để người vay trả ít hơn mỗi tháng. Điều này hiển nhiên không có gì hấp dẫn cho các ngân hàng vì lúc này là lúc tất cả các ngân hàng kẹt tiền mặt và cần nhiều tiền hơn, chứ không phải cần ít đi. Trong khi đó, việc sửa nợ hoàn toàn “tùy hỷ” của ngân hàng, không có gì bắt buộc họ phải làm hết. Đây là mô thức can thiệp nửa vời tiêu biểu của TT Obama: muốn can thiệp nhưng không thể can thiệp thẳng thừng như trong các nước xã hội chủ nghĩa.
-Không ép buộc được thì chỉ còn cách khuyến khích. Số tiền TT Obama cho ngân hàng để khuyến khích họ sửa nợ chỉ là một ngàn đô cho mỗi cái nợ nhà họ chịu sửa đổi. Chỉ là bạc cắc so với hàng trăm tỷ tiền nợ ngân hàng đang có. Lấy một ví dụ cụ thể: trung bình một căn nhà ở Nam Cali trị giá nửa triệu, phần lớn đều nợ ngân hàng đầy đủ nửa triệu hoặc là vì không trả trước gì hết (no down), hoặc là vì chủ nhà đã xin thêm nợ nhì, nợ ba để lấy tiền ra rồi. Số nợ đó phải trả tiền lãi là năm phân tối thiểu (chưa kể các nợ sub-prime mà lãi suất có thể cao hơn nhiều), tức là 25.000 đô một năm. Lớn gấp 25 lần số tiền Nhà Nước trả cho ngân hàng để chỉnh nợ. Không có lý do gì ngân hàng phải choáng mắt vì cái 1.000 đô Nhà Nước thưởng cho họ.
-Phần lớn điều chỉnh là tạm thời, sau đó nếu nhà tiếp tục mất giá, và gia chủ tiếp tục mất việc -như tình trạng hiện nay- thì lại phải điều chỉnh lại, và có rất nhiều trường hợp sẽ không đủ điều kiện nữa.
-Sự can thiệp của Nhà Nước tự nó đã làm cho kế hoạch thất bại. Người vay nợ thấy có cơ hội quỵt nợ hay sửa đổi nợ có lợi cho mình nên ỷ lại, không trả nợ để đi xin sửa nợ. Ngân hàng không thấy nhu cầu sửa nợ vì nếu có bề gì thì Nhà Nước cũng sẽ can thiệp, bơm tiền vào cứu họ như đã làm, nhất là khi họ thấy các con nợ lợi dụng tình hình, cố tình không trả nợ.
Kết quả cụ thể là kế hoạch cứu nguy các người vay nợ nhà đã thất bại hoàn toàn. Hiện nay, chúng ta ra đường vẫn thấy nhan nhản những bảng nhà bán tháo (short sale) hay nhà sai áp (foreclosure).
Và đúng như New York Times dự đoán, con số nhà bị sai áp vẫn gia tăng mạnh mẽ mà không có triệu chứng suy giảm chút nào. Nếu theo dõi báo chí kỹ thì ta sẽ thấy vấn đề gia cư không phải là ưu tiên gì đối với TT Obama. Hiện nay không ai thấy có kế hoạch hay ý kiến gì để giải quyết khủng hoảng kéo dài này. Khoảng năm chục triệu gia đình đang gặp khó khăn, nhưng ưu tư của TT Obama là cải tổ y tế (hoàn toàn bế tắc sau khi Dân Chủ mất đa số 60 ghế kiểm soát Thượng Viện), việc làm (mới trở thành ưu tiên sau khi lơ là cả nửa năm trời và bị chỉ trích nặng, rồi mất ghế thượng nghị sĩ ở Massachusetts), và hâm nóng địa cầu (có thể đe dọa trái đất trong vài thế kỷ nữa). Trong tuần qua, TT Obama đến Las Vegas và công bố một chương trình 1,5 tỷ để giúp năm tiểu bang bị khủng hoảng gia cư nặng nhất. Tuy chi tiết chưa được công bố, nhưng chỉ nhìn vào con số này so với cả ngàn tỷ cứu nguy ngân hàng, cứu nguy các hãng xe, thì ta cũng thấy nó nhỏ hơn giọt nước thả xuống đại dương.
Tình trạng khủng hoảng gia cư gần đây lại còn thêm trầm trọng vì một hiện tượng mới: nhiều người cố tình không trả nợ nhà, bỏ nhà, mặc dù vẫn đủ khả năng tài chánh để trả nợ. Đó là tình trạng của những người thấy trị giá nhà xuống quá thấp so với số tiền còn nợ.
Lấy ví dụ một người mượn 400.000 đô để mua một căn nhà 500.000. Bây giờ giá thị trường căn nhà đó tuột xuống còn có 300.000, tức là 100.000 thấp hơn số nợ. Chủ nhà thấy không có lý do gì tiếp tục trả mỗi tháng 2.500 hay 3.000 đô trong khi họ đã mất hết vốn mà lại còn phải trả thêm cho ngân hàng 100.000 nữa. Thà bỏ nhà cho nhà băng rồi đi thuê nhà có lợi hơn. Hay mua một căn nhà khác rẻ hơn.
Chẳng những vậy, họ còn được cái lợi là ở nhà mà khỏi trả tiền trong một thời gian. Thông thường ngân hàng phải mất cả năm trời mới sai áp nhà, trong thời gian đó họ cứ ở lỳ trong nhà không trả tiền nợ, cho đến khi bị đuổi ra khỏi nhà cả năm sau. Họ có thể tiết kiệm được vài ba chục ngàn một năm như trong ví dụ trên.
Tình trạng không trả tiền nợ nhà sẽ đưa họ đến cảnh bị ngân hàng bắt bán tháo (short sale), rồi nếu không được sẽ bị sai áp (foreclosed).
Bán tháo là tình trạng gia chủ - cũng là con nợ - điều đình với ngân hàng cho họ bán rẻ, thấp hơn số tiền còn mắc nợ. Bán được bao nhiêu, ngân hàng lấy bấy nhiêu để trừ vào tiền nợ. Sai áp là tình trạng không bán được, đưa luôn nhà cho ngân hàng rồi đi ra, tay trắng. Sai áp là phải qua quyết định của tòa. Ngân hàng sẽ thưa con nợ ra tòa và được tòa cho phép lấy nhà. Ngân hàng lấy nhà rồi bán, thu được bao nhiêu thì trừ vào số nợ. Bán tháo thì trên nguyên tắc vẫn còn được ở trong nhà, trong khi sai áp thì phải dọn ra.
Nhiều người nhìn thấy đây là cách giản dị để thoát nợ, và không ít người đã cố tình để xẩy ra tình trạng này. Dĩ nhiên là họ biết mức khả tín (credit score) của họ sẽ bị ảnh hưởng tai hại. Họ sẽ bị vào “sổ đen tín dụng” năm bẩy năm là ít, mai mốt mua nhà, mua xe hay xin thẻ tín dụng sẽ khó khăn hơn. Nhưng họ vẫn chấp nhận một phần để thoát nợ, và một phần dựa trên lý luận bây giờ ai cũng vậy hết, do đó mất mức khả tín chắc cũng không hại lắm. Thôi thì chuyện mai mốt để mai mốt tính.
Tính toán như vậy là giản dị hoá vấn đề mà quên mất một yếu tố then chốt sẽ gây nhức đầu không ít sau này.
Đó là vấn đề tiền vẫn thiếu ngân hàng (deficiencies).
Trở lại ví dụ trên, nếu như bán tháo nhà được 400.000 thì coi như đã trả dứt cái nợ 400.000. Nhưng nếu chỉ bán được 300.000 thì coi như vẫn còn thiếu ngân hàng 100.000. Trong tình trạng ngân hàng sai áp và bán nhà cũng vậy. Nếu ngân hàng bán được 400.000 thì coi như xong nợ, nhưng nếu ngân hàng chỉ bán được có 300.000 thì coi như người vay vẫn thiếu ngân hàng 100.000.
Nếu quý vị nghĩ rằng quý vị có thể phủi tay ra đi, không thắc mắc gì đến số tiền 100.000 còn thiếu đó nữa, thì quý vị đã sai lầm nghiêm trọng, và đã rước họa vào thân rồi. Vì các ngân hàng sẽ không tha số nợ còn thiếu đâu và sẽ tìm đủ mọi cách lấy lại, một cách hợp pháp hoàn toàn.
Trong vấn đề này, luật lệ tùy thuộc vào mỗi tiểu bang. Hầu hết các tiểu bang -trong đó có Florida và Texas - cho phép ngân hàng tiếp tục truy tố để lấy về số tiền nợ còn thiếu. Ngay cả trong trường hợp thoả thuận với ngân hàng và được phép bán tháo nhà, ngân hàng vẫn có quyền truy tố. Lấy ví dụ trường hợp trên, mặc dù con nợ điều đình và được ngân hàng cho phép bán tháo với giá 300.000, ngân hàng vẫn có quyền truy đòi 100.000 còn thiếu.
Tức là ngân hàng sau đó có quyền sai áp các tài sản khác (nhà, xe, trương mục ngân hàng), hay có quyền xin tòa cho giữ lại một phần lương (salary garnishment), không những để thanh toán số tiền nợ thiếu, mà còn phải trả tiền tòa, tiền luật sư, tiền lãi hồi tố, v.v…, cho ngân hàng nữa.
Chỉ có một cách duy nhất để thoát nợ là bắt ngân hàng ký giấy tha nợ thiếu, trên giấy trắng mực đen đàng hoàng, ngay khi điều đình để bán tháo nhà.
Tiểu bang California là một trong số ít tiểu bang không cho phép truy đòi số tiền thiếu đó. Nhưng thực tế không dễ dàng như vậy vì ngân hàng có nhiều cách để truy đòi số tiền thiếu.
-Thông thường khi vay mượn tiền mua nhà, ta ký hai văn kiện chính, 1/ để nhìn nhận đã vay mượn một số tiền đổ mua nhà, và 2/ để trao nhà cho ngân hàng làm thế chấp nợ. Khi điều đình bán tháo hay sai áp, thường thì ngân hàng sẽ ký giấy nhận nhà và giải tỏa thế chấp, nhưng nếu ta không cẩn thận, ngân hàng sẽ không ký giấy xóa nợ, để rồi dựa trên giấy nợ vẫn còn giá trị đó, ngân hàng sẽ tiếp tục truy tố ta.
-Hay trong những trường hợp bán tháo, sai áp, ngân hàng sẽ bắt con nợ ký cả xấp giấy tờ. Ta không cẩn thận sẽ bị ngân hàng lừa ký tên chấp nhận số thiếu hụt như là nợ còn thiếu sẽ phải trả. Hiện nay đã có một số người ra toà trong trường hợp bất cẩn này rồi. Bút sa gà chết.
-Khi ta ký văn kiện vay mượn, thông thường thì có ghi luật lệ được áp dụng là luật lệ của tiểu bang của ngân hàng sở hữu giấy nợ. Trong thời gian qua, các giấy nợ nhà đã được các ngân hàng mua đi bán lại cả chục lần, bây giờ chẳng ai rõ ngân hàng nào đang sở hữu giấy nợ đó. Mặc dù là giấy nợ mua nhà ở Cali với một ngân hàng Cali, nhưng bây giờ rất có thể giấy nợ đó đã là sở hữu của một ngân hàng Texas, nơi cho phép truy tố số tiền thiếu hụt, thì ta sẽ kẹt ngay.
Trong trường hợp này, chỉ có một cách duy nhất là chúng ta chịu khó chi tiền, thuê luật sư đáng tin cậy, coi dùm giấy tờ khi ta điều đình bán tháo với ngân hàng để bảo đảm ta đã hoàn toàn thoát nợ.
Ở đây, vấn đề là ta cần phải thuê luật sư thật sự biết việc, chuyên về giao dịch địa ốc - thay vì chuyên về tai nạn xe cộ chẳng hạn. Quan trọng hơn nữa là đừng trông cậy vào mấy ông bà nhân viên các hãng địa ốc, trung gian mua bán nhà (realtor, real estate agent, broker). Họ không biết gì về luật mà chỉ cần kiếm tiền huê hồng.
Xứ Mỹ là xứ tự do dân chủ nhất thế giới, nhưng là tự do dân chủ pháp trị, đâu đó có luật lệ quy củ đầy đủ. Không phải ngẫu nhiên mà nước Mỹ là nước có nhiều luật sư nhất thế giới. Các ngân hàng là các định chế lớn, có cả trăm cả ngàn luật sư làm việc cho họ, bảo vệ quyền lợi của họ. Nếu ta nghĩ rằng cứ việc quay lưng bước đi là sẽ thoát nợ, để ngân hàng lãnh đạn, là ta đã lượng giá sai lầm vấn đề, giản dị hoá quá mức để rồi sau này lãnh hậu quả đáng tiếc. Chúng ta cần phải cực kỳ kỹ lưỡng để tránh hậu hoạ. (21-2-10)
Quý độc giả có thể liên lạc với tác giả để góp ý qua email: [email protected]. Bài của tác giả được đăng trên Việt Báo mỗi Thứ Ba.
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình