Đương Đầu Với Nợ Nhà
Minh Công
Hiện nay có rất nhiều gia đình chủ sở hữu nhà đang lâm vào tình trạng thiếu hụt tiền dẫn đến tình trạng trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng đúng hạn hay đã không trả tiền nhà trong mấy tháng qua. Nào là đang lo sợ vì mới bị thất nghiệp và không biết sẽ xoay sở ra sao trong những ngày tháng tới đây; nào là liên tiếp bị ngân hàng gọi điện đòi nợ, v.v.
Những người đang trong tình trạng này luôn sống trong nỗi lo âu mất nhà và không biết phải làm sao để vượt qua được giai đoạn khó khăn này. Tùy theo từng tiểu bang, mỗi bang có một bộ luật riêng về các quy định xử lý liên quan đến việc các chủ sở hữu nhà không trả tiền nợ nhà đúng hẹn như giấy ký nợ. Tuy nhiên những cách thức ngân hàng sẽ áp dụng đối với những trường hợp chủ nhà trả trễ tiền nợ nhà hàng tháng thường đa số là gần giống nhau. Dưới đây là trình tự chung:
1. Nếu chậm trễ, không trả tiền nhà trong vòng 2-3 tháng (có trường hợp ngân hàng có thể để dài hơn), ngân hàng sẽ gửi thư thông báo là chủ nhà đã quá hạn thiếu tiền nhà (Notice of Default -viết tắt là NOD). Trong lá thư NOD này, ngân hàng sẽ cho chủ nhà thời hạn tối đa là 90 ngày để phải mang tiền trả hết số tiền đã trễ trong mấy tháng qua. Nếu không thì họ sẽ tiến hàng thủ tụch tịch thu nhà.
2. Nếu sau 90 ngày mà chủ nhà vẫn không thể trả hết số tiền nợ trong mấy tháng qua (thông thường, trong vòng tuần cuối của 90 ngày hoặc trễ hơn vài ngày), họ sẽ nhận được lá thư thứ 2 thông báo cảnh báo việc sẽ bị tịch thu nhà (Notice of Trustee Sale -viết tắt là NOT). Nội dung của lá thư này sẽ cho chủ nhà biết rằng họ chỉ có được 21 ngày để thanh tóan số tiền nợ đã thiếu trong mấy tháng qua, bao gồm cả các loại tiền phát sinh. Nếu không thể hoàn trả tổng số tiền nợ nhà thì căn nhà của bạn sẽ bị tịch thu để đấu giá.
Có hai trường hợp bị tịch thu: 1) Tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp (Non-Judicial Foreclosure), và 2) tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp (Judicial Foreclosure). Có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà không dùng tới tòa án can thiệp và có nhiều tiểu bang chỉ có trường hợp tịch thu nhà dùng tới tòa án can thiệp. Nhiều tiểu bang có luôn cả hai. Thường nếu tiểu bang nào có cả hai trường hợp thì ngân hàng của tiểu bang đó sẽ tiến hành thủ tục tịch thu nhà bán đấu giá không dùng tới tòa án can thiệp vì thủ tục nhanh chóng hơn nhiều và chi phí ít hơn.
Trường hợp tịch thu theo giải pháp 1 rất phổ thông tại Hoa Kỳ. Giải pháp này nhanh chóng và giảm các thủ tục và chi phí tốn kém cho ngân hàng. Trường hợp bị tịch thu nhà và mang bán đấu giá, chủ sở hữu nhà sẽ có rất nhiều thiệt thòi về phương diện kinh doanh sau này như bị ảnh hưởng điểm tín dụng trong vòng 8-10 năm, không thể mượn nợ ngân hàng để tái định cư hay vay mượn tín dụng trong suốt khoản thời gian đó. Hồ sơ bị xiết nhà sẽ nằm trong bản tín dụng (credit report) khoảng 7 năm. Điểm tín dụng (FICO Score) sẽ bị giảm rất trầm trọng khoảng 200-300 điểm. Nếu chủ nhà đang làm chức vị cao như quản lý hoặc xin việc vào chức vụ tương đương, hoặc đang làm việc cho chính phủ Hoa Kỳ, họ có thể sẽ gặp khó khăn tiến bước trong ngành nghề vì đã mất đi sự tín nhiệm tín dụng. Trường hợp tệ hơn là không thể xin vào các công việc của chính phủ hay tiểu bang do các công việc này thường đòi hỏi có sự kiểm tra tiểu sử điểm tín dụng và lý lịch của người xin việc.
Để tránh bị tịch thu nhà, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng của mình càng sớm càng tốt để trình bày với họ về khó khăn mình đang gặp phải như bị mất việc, giảm lương, người nhà bệnh nặng dẫn đến chi phí hàng tháng tăng, nhà có tang, v.v. Mặc dù mình chưa bị trả trể tiền tháng này nhưng biết chắc rằng mình sẽ không có tiền để trả cho tháng sau, chủ nhà nên liên lạc với ngân hàng ngay lập tức để nhờ họ giúp đỡ mình trong giai đoạn khó khăn này.
Thường có ba cách chọn lựa chủ nhà có thể làm khi nhận được lá thư NOD đầu tien từ văn phòng luật sư tịch thu nhà:
1. Làm thủ tục xin vào chương trình giảm nợ nhà của chính phủ liên bang (Home Affordable Refinance Program-Home Affordable Modification Program). Chủ nhà nên liên lạc ngay với chuyên viên tư vấn nhà cửa (housing counselor) để được hướng dẫn chi tiết về các thủ tục giấy tờ cần phải nộp cho ngân hàng của mình. Hơn nữa, qua buổi tư vấn này, chủ nhà sẽ biết được mình có khả năng tiếp tục giữ căn nhà đang ở hay là nên bán đi.
2. Nếu biết khả năng của mình không đủ để giữ lại căn nhà, chủ nhà nên liên lạc với chuyên viên địa ốc (realtor) có nhiều kinh nghiệm mà mình có thể tin tưởng và gần nơi bạn cư ngụ để được hướng dẫn làm thủ tục xin bán nhà khẩn cấp (Short sale).
3. Hoàn trả nhà lại cho ngân hàng để ngân hàng quyết định mọi chuyện (Deed in Lieu). Thường ngân hàng chỉ chấp nhận biện pháp này sau khi bạn đã để bản bán nhà Short sale trong 3 tháng liền mà không có nhận được hợp đồng mua nhà nào cả.
Hoàn cảnh tài chính của chủ nhà đóng vai trò rất là quan trọng trong việc xét duyệt hồ sơ giảm nhà hoặc short sale. Trường hợp thứ nhất thì thủ tục rất rườm rà và chỉ có số ít hồ sơ được thông qua nếu chủ nhà tự làm mọi thủ tục giấy tờ từ đầu đến cuối. Nếu lương của bạn quá thấp hoặc quá cao thì bạn sẽ không hội đủ điều kiện cho biện pháp này. Tuy nhiên, với mức lương tương đối và nhận được tư vấn từ chuyên viên tư vấn nhà cửa được sự chứng nhận của chính phủ thì khả năng xin giảm tiền nợ nhà cao hơn và thời hạn có thể sẽ ngắn hơn. Kết quả của giải pháp này thường là ngân hàng cho phép kéo dài nợ tới 40 năm và giảm tiền lãi xuất trong một thời gian ấn định.
Giải pháp thứ hai “bán khẩn (shortsale)” là sự chọn lựa tương đối tốt nhất trong thời điểm kinh tế hiện nay và chủ nhà không tha thiết muốn giữ nhà nữa. Nếu bán được nhà, tiểu sử tín dụng chủ nhà sẽ không bị ảnh hưởng nhiều so với bị tịch thu nhà và không bị đánh dấu là phá sản. Điểm tín dụng vẫn bị tụt xuống thấp một chút . Tuy nhiên sau thời gian khoảng 2 năm, bạn có thể được mượn nợ của nhà băng để mua nhà nếu nợ thuộc về Fannie Mae, và trong vòng 3 năm nếu nợ thuộc về Freddie Mac. Các nợ con (second mortgage hoặc home equity of credit) có thể được xóa sổ hoặc không được xóa sỗ đều tùy thuộc vào khả năng và kinh nghiệm thương lượng bán khẩn của chuyên viên địa ốc bạn mướn.
Giải pháp thứ ba sẽ tùy thuộc vào quyết định của ngân hàng. Trong một số trường hợp, nguồn cho vay có thể đồng ý cho bạn tự nguyện sang tên chủ quyền nhà trở lại cho họ để đổi lấy việc họ hủy bỏ nơ mua nhà của bạn.
Cách này có thể có tác động xấu cho hồ sơ tín dụng của bạn, nhưng không nặng như trường hợp bị tịch thu nhà.
[Nguyệt San Mạch Sống thuộc hệ thống truyền thông của BPSOS: http://www.machsongmedia.com.]
Lý Thuyết Văn Học Thực Hành Phê Bình